Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге

Новости


24.10.2008 г. Зарубежная недвижимость

О ситуации на рынке недвижимости в других странах рассказывает директор по продажам зарубежной недвижимости Квартирного бюро "Ярмарка"
Фадин Алексей Валерьевич:

Я думаю, что не имеет смысла останавливаться на анализе причин американского кризиса и уделять этому большое внимание. Кризисы приходят и уходят, самое главное, что надо понимать – кризис – отличное время для передела рынка и, как ни странно, время для грамотных инвестиций. Настоящий кризис в области недвижимости накладывает лишь два ограничения: 1) наличие свободных собственных денежных средств и 2) понимание ситуации в целом, что позволяет грамотно вложить имеющиеся наличные средства. Что мы видим сегодня? Панику, как доморощенную, с оглядкой на 1998 год, так и подкрепленную пиаром. Вкладчики в раздумьях снимать ли наличку, «чулочники», доставая из заначки купюры – тоже. У всех один вопрос, что будет дальше и что делать? Одни сметают за нал весь сток в автосалонах, другие сахар и консервы и т.д. Кому верить, какую валюту покупать и стоит ли?

Ответ один – на сегодня есть уникальный шанс не только сохранить, но и получить инвестиционный интерес с горизонтом 4-5 лет – купить недвижимость зарубежом. Этот ответ порождает вопрос «где?». Для того, чтобы на него ответить рассмотрим ситуацию на мировом рынке недвижимости подробно.

Отголоски кредитного кризиса почувствовала на себе Европа: затрещал по швам британский рынок (минус 2,1% за первый квартал 2008 г.), понесли убытки многие германские банки, рухнула в цене недвижимость Ирландии (минус 13,2% за тот же период), впали в депрессию рынки Люксембурга (-5,8%), Португалии (-4,3%) и Мальты (-4,9%). Та же ситуация наблюдается в Испании (-8%), во Франции (-10%).

При этом рынки Кипра, Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции и Египта чувствуют себя отлично. Давайте остановимся на том, где россияне преимущественно покупают недвижимость, и рассмотрим ситуацию в этих странах.

Первую десятку формируют страны (в порядке убывания предпочтения)
1. Болгария
2. Германия
3. Испания
4. США
5. Чехия
6. Франция
7. Египет
8. Черногория
9. Турция
10. Кипр

Болгария - В этой балканской стране наших соотечественников в первую очередь интересуют курортные объекты, расположенные у Черного моря. Недвижимость на горнолыжных и спа-курортах пока не так популярна, но интерес к ней растет. Наши Болгарские партнеры характеризуют ситуацию с влиянием мирового кризиса следующим образом:
"Мировой финансовый кризис не вызвал всплеска или падения уровня инвестиционного фона на рынке недвижимости в Болгарии. Причин тому множество. Одна из них - средняя цена квадратного метра, она ниже статистической по сравнению со странами Европы и США.На данный момент она полностью отражает реальное положение дел финансовой системы страны. Повторять опыт Америки никто не собирается. Негативные явления, это тоже своеобразный опыт. За этот небольшой промежуток времени, когда повсюду происходит крах денежных пирамид, закон вложения средств в Болгарии работает только на руку, как потенциальным инвесторам, так и застройщикам. Как показывает практика, недвижимость готова пережить и тугрики и доллары, тем более в курортных районах. Прогноз на будущее - это плавный рост цен до Европейского уровня. К моменту стабилизации обстановки в кризисных зонах, Болгария только приблизится к планке развитого капитализма".

С учетом новых ограничений на строительство после вступления в ЕС – «Натура-2000» множество территорий Болгарии попало в природоохранные зоны, которые застраивать запрещено. Как пример - внезапно не стало ни одной крупной площадки для застройки на популярнейшем курорте «Солнечный берег». Как следствие по строящимся проектам на этом курорте – повышение цен вплоть до 4 тыс. евро за метр.

Германия. Секрет популярности Германии – ее надежность. Немецкие квартиры и офисы можно очень прибыльно сдавать внаем. Кроме того, за последние десять лет квадратные метры в Германии не дорожали. Поэтому страна оказалась существенно дешевле своих европейских соседей.

Испания. Мировой финансовый кризис отразился на рынке недвижимости Испании, но безусловно не в таких масштабах как в США. Основной процент продаж жилья в стране приходился на внутренний рынок. По числу владельцев недвижимости Испания занимала одно из лидирующих мест в Европе – 86% населения. Этому способствовала программа ипотечного кредитования, которая предоставляла гражданам Испании более льготные условия оформления ипотеки: до 80-120%, на срок до 40 лет, низкие процентные ставки, которые 15 лет назад начинались от 1-3% годовых. Увеличение процентных ставок и ужесточение условий выдачи кредитов банками привело к значительному снижению продаж, поскольку испанцы, привыкли рассчитывать только на заемные средства при покупке жилья. Семьи, не справляющиеся с увеличившимися платежами (до 40% семейного бюджета), начали выставлять на продажу свои дома и квартиры. Активность европейских инвесторов также снизилась, поскольку и они в основном пользовались системой кредитования, часть из них переключилась на более дешевые рынки стран Восточной Европы.

Падение продаж на рынке нового жилья в 2008 году составило примерно 30% а на рынке вторичного жилья превысило 44%. Больший процент снижения продаж наблюдается в регионах центральной части страны, где преимущественно проживают испанцы. В меньшей степени отразилось падение интереса с покупке недвижимости в прибрежной зоне – на популярных побережьях Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. Здесь традиционно приобретали недвижимость для отдыха и в качестве второго дома иностранцы.

Испания на протяжении последних лет была и является европейским лидером по объемам жилищного строительства, в 5-6 раз превышая показатели таких стран, как Германия, Франция. Даже в кризисном 2008 году застройщиками было сдано рекордное жилья. Резкое снижение спроса привело к необходимости стимулировать продажи построенных квартир и домов. Застройщики были вынуждены снижать цены на 10-20%, либо проводить различные рекламные акции для привлечения покупателей (сезонные скидки, бонусы - комплектование мебелью и бытовой техникой, автомобиль в подарок и т.д.)

В настоящее время стоимость нового качественного жилья от застройщика приблизилась к цене недвижимости вторичного рынка. Например, в провинции Аликанте на побережье Коста Бланка односпальную квартиру в пешей доступности от моря, в жилом комплексе с собственной инфраструктурой (бассейн, зеленые зоны, спортивные площадки, оздоровительные комплексы и т.д.), постностью меблированного и оснащенного бытовой техникой, экипированного светильниками, портьерами и т.д. – можно купить за 80.000 евро, квартиру с двумя спальнями – за 104.000 евро, двухэтажный таун-хаус с тремя спальнями, оснащенной солнечной батареей – за 172.000 евро, отдельный коттедж с гаражом – за 240.000 евро.

В августе падение цен по стране составило около 8% . Коснулось оно в основном жилья эконом-класса. Практически не затронула ситуация сегмент элитной недвижимости. Она по-прежнему остается рентабельной и не потеряла в своей цене.

Сказался кризис и на риэлтерском бизнесе . Число агентств по продаже недвижимости сократился боле, чем наполовину. Выжили компании, которые работали с российским рынков, либо сумевшие переориентироваться на этот перспективный рынок.

Последние исследования предпочтений россиян в покупке недвижимости отмечают активизацию интереса к зарубежному жилью. Обеспеченные люди под угрозой дефолта и экономической нестабильности стремятся надежно разместить свои средства, вкладывая их в заграничную недвижимость. К тому же именно в Испании на рынке появилось множество высококлассных объектов по сниженным ценам.

Рост благосостояния, а также стремительно выросшие цены на недвижимость в российских городах делают удешевившиеся квадратные метры испанского жилья соблазнительными и доступными. Объем предложений только увеличился, застройщики стали лояльнее по отношению к российским покупателям, а условия кредитования для иностранцев практически не изменились. Даже до кризиса объем ипотечного кредитования для иностранцев не превышал 70%, срок кредитования до 25 лет, а банковские % ставки и сегодня практически вдвое меньше тех, что предоставляют российские банки (5,5-5,8% годовых).

 Россияне не слишком привыкли рассчитывать на заемные средства, а если и пользуются ипотекой, то стараются внести максимальный первоначальный взнос. К тому же россияне в настоящее время демонстрируют серьезную положительную кредитную историю. Поэтому банки не склонны отказывать в кредитах таким платежеспособным и перспективным клиентам.

Испанские аналитики отмечают оживление среди иностранных инвесторов, которые не хотят пройти мимо шанса именуемого "уценкой испанской недвижимости». Сегодня выигрывают именно те, кто готов вложить в эти инвестиции собственные средства.

Также наблюдается изменение структуры рынка недвижимости. Сейчас в Испании только 11% собственности сдается в аренду по сравнению со среднеевропейским показателем в 30%, а в США эта цифра достигает 65%. Снижение объема сделок по купле-продаже жилья сопровождается увеличением числа контрактов на аренду. Начинается рост арендной платы за съемное жилье около 8% (4,6% за последние 12 месяцев). Так что с активным развитием рентного рынка подешевевшая недвижимость, приобретенная в качестве инвестиционного жилья, сможет в настоящее время принести владельцам серьезную выгоду. Те же, кто намерен отдыхать в купленном испанском доме или квартире на побережье тоже не останутся внакладе - туристический сезон в солнечной Испании длится с апреля по ноябрь, страна прочно удерживают третью позицию в мировом рейтинге самых посещаемых стран, поток отдыхающих увеличивается с каждым годом (в том числе из России). За сезон можно заработать несколько тысяч евро.

Однако, даже люди, далекие экономических прогнозов понимают, что удешевление испанской недвижимости явление временное. Правительство Испании принимает активные меры по стабилизации экономики и банковского сектора в стране. Делаются серьезные финансовые вливания - 3 миллиарда евро направляются в строительный сектор.

Дешевые рынки Восточной Европы уже близки к насыщению. Цена 1 м2 в Праге уже зашкаливает за 4000-5000 евро/ м2, последние новостройки на побережье Болгарии, тоже подошли к этой планке, а Черногория уже далеко впереди испанских цен. Скоро к этому уровню подтянутся и прочие «молодые европейцы».

Количество застройки в самой Испании сокращается, компании заинтересованы в уравновешении спроса и предложения. Уже в текущем году число построенного жилья снизилось на 200 тыс. единиц по сравнению с запланированным объемом. Также уменьшается количество площадок под строительство, Все это означает, что цены пойдут вверх. Эксперты европейских банков считают испанский рынок жилья вполне жизнеспособным и предрекают стабилизацию цен в 2009 году, а затем постепенный рост. Рынок качественного жилья на испанских побережьях останется по-прежнему привлекательным и быстро восстановится в цене.

К тому у Испании всегда веские аргументы, не подверженные экономическим невзгодам и политическим бурям. Это - прекрасный климат, самые чистые пляжи, теплое море, развитая инфраструктура туризма, отличная кухня, доброжелательность и веселый нрав населения, а также визовые преимущества для владельцев недвижимости (шенгенская мультивиза), возможность вести бизнес на территории Испании и Европы, а также перспектива получить вид на жительство и гражданство.

США. Кризис в США не отпугнул, а скорее привлек наших соотечественников. Цены на недвижимость просто рухнули (до 50%), а российский покупатель уже приценивается и ждет «дна». По прогнозам большинства специалистов, по выходе из кризиса, американская недвижимость должна подняться выше нынешних отметок.

 Если необходимой суммы для покупки под рукой нет, можно взять ипотечный кредит. Несмотря на ипотечный кризис, это до сих пор возможно – благодаря верной политике американского правительства. Для получения кредита необходимо наличие подтвержденных доходов в России. Американский банк может оплатить до 60% стоимости сделки.

Можно поступить наоборот: оплатить приобретение недвижимости полностью, а затем взять заем в американском банке в размере 60% от суммы сделки под залог приобретенной недвижимости. Сегодня это возможно под 6% годовых.

Чехия. Об этой стране можно сказать следующее – господствуют слухи о сказочно низких ценах на недвижимость в ряде регионов страны. Слухи отчасти справедливы, но есть одно «но» - самые дешевые квартиры в Чехии продаются в кооперативах, их тяжело будет перепродать или сдать из-за бюрократических проволочек. Впрочем, это не значит, что дешевые объекты недвижимости в Чехии неликвидны.

Франция. Мировой кризис отразился во Франции конечно же на банках- выдачи кредитов пока приостановлены. Что касается недвижимости – огромное количество нового жилья - можно торговаться и продавцы идут навстречу, чтобы ликвидировать свой сток. Падение цен составило порядка 10 процентов в зависимости от географической зоны. На рынке вторичного жилья – количество предложений возросло, с одновременным падением цен примерно до 7 процентов.

У французов нет паники, просто сейчас конъюнктура рынка такова, что приостановка выдачи кредитов (а во Франции 90 процентов покупок происходит именно в кредит) вывела на первое место только наличные средства. Так что если у вас есть в свободном обороте наличные деньги - во Франции сейчас именно период вкладывания денег в недвижимость, которая не упала в цене реально, а "искусственно" в период кризиса из-за сокращения покупательной способности французских клиентов.

Египет. Лидер по количеству предложений именно доступной недвижимости новой застройки, недалеко от моря. Яркое солнце и теплое море – залог популярности Египта. Темпы развития этой страны просто впечатляют. И никакого кризиса!

Черногория. Еще два года назад эта страна привлекала к себе огромное внимание российских покупателей. Недорогие объекты недвижимости, радушие местных жителей, чистое море, безвизовый въезд – все это было на руку нашим согражданам. Сейчас цены выросли, достигли определенной отметки и начали снижаться. Остальные преимущества Черногории никуда не делись и она по-прежнему находится в десятке популярных стран.

Турция. Экономика Турции, в отличие от многих западных экономических систем, не основана на сложной финансовой структуре. Будучи страной на стадии становления, ипотека (к примеру или залог) была введена только несколько лет назад. С другой стороны, Турция - также страна, чья экономика не основана на природных ресурсах (газ, нефть и т.д) и ценовая изменчивость в этих областях также не была такой большой проблемой (чтобы быть весьма честными, цены понижаются на энергоносители - это большой плюс для этой страны, так как это - главный импорт Турции). После серьезного экономического кризиса, который Турция вынесла в 2001г., целая банковская система была реструктурирована, и были введены новые законы. Это позволило финансовой системе Турции расти на лучшей основе, и с хорошим экономическим ростом (в среднем 5 % ежегодно за последние 6 лет), что делает Турцию одной из самых сильных развивающихся стран. Несмотря на мировой кризис, большинство профессионалов индустрии ожидают умеренное влияние, которое не будет подрывать экономику в целом. Таким образом, мы можем ожидать в ближайшее время незначительное снижение темпов роста, а не понижение цен на недвижимое имущество в Турции.

Кипр. Цены остаются на том же уровне, сезонный спрос продолжает небольшими темпами расти. Главное преимущество Кипра - это ограниченность территории и "мягкое" налогообложение, что привлекает многих покупателей. Возможно, в связи с падением цен на недвижимость на юге Испании, Италии и произойдет временный отток определенной категории потенциальных покупателей. Но, повторюсь, это будет явление временное.

Прогнозы по выходу из кризиса, касаемо европейских стран лежат в плоскости от 2 до 4 лет, до момента полного восстановления уровня цен.

В итоге мы имеем, как минимум десяток стран, целесообразных для финансовых инвестиций с целью сохранить и преумножить свои накопления. А из этих десяти можно выбрать то, к чему больше лежит душа и кошелек.

Подписаться на новости                  Для СМИ: как получить комментарии специалистов КБ "Ярмарка"?


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex