Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге

Новости


16.05.2008 г. Интервью с "Ярмаркой" в журнале "Недвижимость"

  • Какие квартиры сегодня пользуются большим спросом.
  • Насколько нужно понизить стоимость, чтобы быстро продать недвижимость.
  • Проявится ли летнее «затишье» на рынке недвижимости.
  • Оправдываются ли зимние прогнозы аналитиков.
  • Стоит ли ожидать рост цен в городах-спутниках.

Интервью дает генеральный директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Павлович Гусев

Как можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся в настоящее время на рынке жилья Екатеринбурга? Каковы основные тенденции рынка?
На рынке недвижимости Екатеринбурга существуют две тенденции. Во-первых, рынок раздумывает. Уже несколько месяцев мы наблюдаем то неуверенное понижение среднерыночных показателей стоимости жилой недвижимости, то повышение.
Во-вторых, сейчас происходит дифференциация покупательского спроса. Екатеринбуржцы предпочитают покупку жилья в строящихся или недавно сданных домах. Меньшим спросом пользуется жилье старого фонда, к которому относятся «хрущевки», «брежневки», пентагоны. Некоторые покупатели к старому фонду также относят и квартиры улучшенной планировки. Также на рынке появляется все больше собственников пустующего жилья старого фонда. Они его стремятся обменять на новостройки, убивая таким образом двух зайцев. Во-первых, приобретают жилье, выигрывающее по качеству и зачастую по площади, а во-вторых, выгодно инвестируют деньги, так как на начальных этапах строительства недвижимость стоит дешевле и значительно дорожает после сдачи объекта.

В начале года многие аналитики предсказывали дальнейшее удорожание недвижимости. Оправдываются ли такие прогнозы?
По данным аналитического отдела нашей компании, цены на недвижимость чуть заметно подросли в марте, а в апреле снова опустились. Потенциально рынок к росту готов. Но будет ли рост цен и повышение активности на рынке, зависит от комплекса факторов, начиная от влияния мирового ипотечного кризиса, заканчивая российской экономической и политической ситуацией.
Весной мы плавно пережили период, когда могло что-то измениться в политическом курсе страны. Что касается влияния мирового ипотечного кризиса, то, на мой взгляд, российские банки вовремя отреагировали на «звоночек» с запада. Они повысили процентные ставки и ужесточили требования к заемщикам, некоторые из банков отказались от выдачи ипотечных кредитов. Я думаю, что в ближайшем будущем каких-то кардинальных изменений в этом секторе больше не произойдет.

Условия банков стали не столь привлекательны, и требования к заемщикам ужесточились. Изменилась ли доля ипотечных покупателей на рынке по сравнению с 2007 годом?
Ипотека в настоящее время является востребованным банковским продуктом. Интерес к ней со стороны потенциальных заемщиков по-прежнему велик. По нашим данным, количество ипотечных клиентов не уменьшилось по сравнению с прошлым годом и держится на уровне 30%. В некоторых агентствах проводится меньше сделок с привлечением кредитов, в нашей компании большинство клиентов улучшают свои жилищные условия с привлечением ипотечных средств.

Динамика покупательского спроса и предложения? Можно ли говорить о том, что стагнация на рынке полностью закончилась?
Я бы не стал ситуацию характеризовать определением стагнация. В 2007 было снижение активности по отношению к предыдущему году. Но 2006 год был как раз нетипичным для рынка недвижимости Екатеринбурга. Банки смогли предложить инструмент для приобретения жилья. И недвижимость стала сметаться, как продукты с прилавков в голодные годы. А если сравнивать 2007 год, предположим, с 2005, то в прошлом году продажи шли примерно на том же уровне, а в последние месяцы 2007 года мы наблюдали оживление на рынке.

В каком направлении, по Вашему мнению, продолжится развитие рынка в этом году? Проявится ли традиционное летнее «затишье»?
Учитывая факторы, о которых я говорил выше, можно прогнозировать оживление рынка к осени. О динамике стоимости квадратного метра можно сказать следующее. Сейчас растут темпы инфляции, и это также может определенным образом отразиться на росте цен, в том числе и на жилье.
Летом ожидается определенная стагнация, связанная с периодом отпусков. Но уже в это время некоторые потенциальные покупатели, видя изменение ситуации, будут активизировать свои действия по поиску и приобретению жилья: присматриваться к ипотечным программам, подавать заявки на рассмотрение в банки, стремиться осуществить покупку до начала роста.
Также есть категория людей, для которых время года не принципиально. Они будут приобретать недвижимость вне зависимости от сезона. Это будет оказывать поддержку рынку.
Осенью и зимой отложенный спрос начнет реализовываться, и возможно плавное повышение цен на недвижимость в пределах инфляции, на 0,5 — 1,5% в месяц.

Каков сегодня средний срок экспозиции квартиры?
По данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», средний срок экспозиции квартир в апреле составил 114 дней. Сроки экспозиции однокомнатных квартир снизились по сравнению с предыдущим месяцем и составляют на сегодняшний день 3 месяца. Двухкомнатные квартиры находятся на рынке на две недели дольше, остальные квартиры продаются за 4-6 месяцев.

Какие варианты на «вторичном» рынке сегодня продаются лучше всего?
Как мы уже говорили, сейчас происходит дифференциация спроса и повышение интереса к новому жилью. Аналитический отдел по результатам апрельского исследования жилой недвижимости делает вывод о том, что наибольшей популярностью пользуются квартиры спецпроекта, которые продаются в полтора раза быстрее, чем полнометражки. «Брежневки» также демонстрируют высокие темпы продаж, нетипичные для этого типа недвижимости. За месяц продаются от 30% до 40% от общего числа однокомнатных «брежневок». Но сокращение количества объектов связано не с обострением покупательского внимания к данному типу недвижимости, а с тем, что количество поступаемых на рынок «брежневок» отстает от темпов их реализации.
Сейчас покупатели недвижимости стали обращать внимание на комплексную застройку. Это одно из веяний последнего времени. И застройщики начали осуществлять миникомплексную застройку со своей инфраструктурой: охраняемой территорией, подземным паркингом и детской площадкой. Также появляются проекты комплексной застройки, например, Академический.

Рынок сегодня диктует: основа успешной реализации квартиры – незавышенная стоимость. На сколько нужно понизить стоимость, чтобы быстро продать недвижимость?
Конкуренция среди продавцов недвижимости остается высокой. Повышенным спросом пользуются квартиры, которые выставлены не по среднерыночной стоимости, а по цене, приближенной к нижней границе в категории.
Наш аналитический отдел отмечает: «в апреле разница в средних ценах предложения и фактических продаж колеблется в районе двух процентов. Наиболее существенное отличие в стоимости предлагаемых и снимаемых с продажи квартир спецпроекта и полнометражек. Так по данным типам жилья средняя стоимость реализованных квартир на 4-6% ниже средних цен предложения в рассматриваемых сегментах». Однако каждая ситуация индивидуальна, и решение по изменению цены необходимо принимать взвешенно, учитывая не только рыночную ситуацию, но и пожелания продавца к срокам продажи и покупки встречного варианта.

Что на данный момент не пользуется спросом у большинства покупателей?
На мой взгляд, в последнее время снижается спрос на спецпроекты старых времен, я имею в виду объекты, построенные в 90-х годах. Дело в том, что эти объекты претендуют на элитность и выставляются по высоким ценам, однако требования к жилью элит-класса изменились, и квартиры с потолками 2,5 метра уже не соответствуют требованиям потенциальных покупателей.
Существуют проблемы с реализацией у продавцов полнометражек. По данным нашего аналитического отдела, средние сроки экспозиции квартир такого типа самые высокие и составляют чуть меньше пяти месяцев. Они сохраняют своих покупателей в основном из-за местоположения: на улице Ленина ничего нового не построено и уже не построишь.

Есть ли изменения в спросе и цене в сегменте жилья элит- и бизнес-класса?
Повышаются требования к экологии в домах, к системам безопасности и технологиям. Также огромное значение имеет окружение объектов. Если несколько лет назад дом, расположенный у рынка мог считаться элитным, то сегодня это уже моветон. И либо дом уже не считается элитным, либо рынка уже нет.
Сегодня большинство покупателей не видят разницы между монолитным и кирпичным домостроением, несмотря на явное качественное преимущество кирпичных домов. В то же время существуют скептики, которые никогда не поедут жить в монолитные дома. Даже престижность, местоположение, не говоря уже о максимально возможной комплектации дома, не изменят их принципов. Сейчас предложений элитных домов и домов бизнес-класса из кирпича практически нет.

Насколько для современных покупателей важна престижность дома?
Для покупателей элитного жилья безусловно важна, для бизнес-класса – не очень, для эконом-класса - нет.

Екатеринбург и пригороды. Стоит ли в ближайшее время ожидать роста цен в городах, расположенных недалеко от мегаполиса?
Рынок недвижимости пригородов четко реагирует на изменения, происходящие в мегаполисе. Те города, которые расположены ближе, реагирует быстрее, более отдаленные - с большим временным лагом. Что касается покупательского поведения, то жилье в пригородах часто приобретается как чуть менее дорогая альтернатива недвижимости на окраине города. Например, те, кому немного не хватает на жилье на окраине Уралмаша, покупают квартиры в Верхней Пышме. Те, кто хотел бы приобрести недвижимость на окраине Пионерского, склоняются к приобретению жилья в Березовском. Зачастую семья, приобретая жилье в пригороде, на сэкономленные деньги покупает автомобиль.

Можно ли дать какой-то универсальный совет покупателям и продавцам, желающим решить свои жилищные проблемы?
Я считаю, что в сделках с недвижимостью все ситуации очень индивидуальны. Поэтому и рекомендации гибко меняются вместе с изменением обстоятельств и пожеланий продавцов и покупателей. В какой-то ситуации необходимо продавать дешевле, где-то стоит подождать более интересных условий. Единственный, пожалуй, универсальный совет - это доверять операции с недвижимостью профессионалам, тогда вы будете довольны и результатом, и процессом сделки.

Интервью опубликовано в журнале "Недвижимость".

Зарегистрироваться на бесплатный семинар по ипотеке                   Подписаться на новости                  Для СМИ: как получить комментарии специалистов КБ "Ярмарка"?


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex