Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Операции с недвижимостью >> Офисы, склады, магазины - купить, продать, арендовать, сдать >> Как арендовать бизнес-недвижимость >> Что необходимо узнать об условиях аренды и объекте до подписания договора

Что необходимо узнать об условиях аренды и объекте до подписания договора

  1. Месторасположение. Схема проезда, расстояние до метро и до ключевых транспортных путей.
  2. Почтовый адрес. Прием и доставка корреспонденции.
  3. Схема офиса с обозначением санузлов, лифтовых холлов и лестниц, поэтажный план БТИ.
  4. Срок аренды. Минимальный и максимально возможный сроки аренды. Стандартный (типичный) срок аренды в этом здании. Возможность пролонгации срока аренды. Возможность досрочного расторжения контракта. Наличие санкций за расторжение контракта.
  5. Ставка (цена) аренды. Обычно указывается в долларах США за кв. м общей площади в год, либо за все помещение в месяц (последнее чаще встречается при аренде торговых площадей). Ставка аренды различна для разных классов офисных помещений, она зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости. Ставка может включать или не включает (необходимо уточнить точную сумму):
    ? коммунальные расходы (электроэнергия, газ, отопление, вентиляция, кондиционирование, вывоз мусора, водоснабжение, канализация);
    ? эксплуатационные расходы (поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и коммуникаций здания, текущий ремонт, расходы по менеджменту (управлению) зданием, содержание ремонтно-эксплуатационной службы), расходы по функционированию лифтов, автоматических дверей, электронных замков, систем охраны, видеонаблюдения и сигнализации, озеленение прилегающей территории, уборка снега и т.д., уборка офиса, мест общего пользования;
    ? налоги.
    Если коммунальные и эксплуатационные расходы выделяются из арендной ставки, ? необходимо уточнить их точную сумму, оговорить возможность их повышения в случае роста цен на энергоносители. В редких случаях можно запросить калькуляцию (расчет, бухгалтерскую отчетность) коммунальных и эксплуатационных услуг, страховки, налогов. 6 Страховой депозит. Это сумма, которая резервируется на счете арендодателя в размере арендной платы за период от одного до шести месяцев. В настоящее время депозит используется редко.
  6. Часы работы и доступ в помещение. Часы работы могут быть ограничены и составлять менее 24 часов и менее 7 дней в неделю. Пропускной режим может варьироваться:
    ? свободный, не охраняемый,
    ? условно свободный (имеется охрана, которая ограничивает доступ нежелательных лиц и вынос предметов),
    ? ограниченный доступ,
    ? пропускной режим (доступ по пропускам, оформляемым на месте по любому документу посетителя, оформленным заранее спискам арендатора или разовым заявкам),
    ? строгий пропускной режим (обычно на режимных предприятиях ? ?оборонка?, госучреждения), оформление пропусков по паспортам с отметкой о времени входа и выхода из здания. Как правило режим работы таких зданий строго ограничен.
  7. Страхование. Здание обычно страхуется арендодателем, помещение и оборудование ? арендатором. Иногда доля расходов по страхованию здания включается в арендную плату и оплачивается арендатором.
  8. Субаренда. Возможность сдавать помещение или его часть, обычно с письменного согласия арендодателя.
  9. Перепланировка и состояние помещения. Как правило, арендодатель разрешает перепланировку помещений с согласованием предоставляемого ему проекта и привлечением своих специалистов. В некоторых случаях строительные и планировочные работы производятся эксклюзивным подрядчиком. Необходимо обращать внимание на требование о восстановлении первоначального состояния помещения или компенсации стоимости ремонта "за выездом".
  10. Площадь помещения. Наиболее часто встречающаяся ошибка ? когда сравнивая варианты по критерию размера арендной платы, берут за основу стоимость квадратного метра, при этом забывая о том, за какую площадь арендодатель берет аренду:
    ? Общая площадь офиса ? площадь всех помещений, включая полезную и вспомогательную.
    ? Полезная площадь офиса ? площадь фактически используемая под размещение персонала. В справке Бюро технической инвентаризации (БТИ) и паспорте здания эта площадь называется учрежденческая (основная).
    ? Вспомогательная площадь офиса ? площадь вспомогательных помещений (кладовок, санузлов, кухонь и т.п.)
    ? Коммерческая (?договорная?, ?контрактная?, ?арендуемая площадь?) может быть как общей, так и полезной или рассчитанной по любой другой методике. В эту площадь могут также входить часть коридоров, лифтовых холлов и других мест общего пользования этажа и даже всего здания. В любом случае это именно та площадь, на которую можно умножать арендную ставку для получения общей стоимости аренды.
    ? Коммерческая площадь ? общая площадь офиса х коэффициент потерь.
    - Коэффициент потерь (коридорный коэффициент, loss factor) ? примерно от 1,0 до 1,3, учитывает соотношение арендуемой площади и фактической общей площади офиса. Так, при коэффициенте равном 1,2 арендатор платит аренду за площадь на 20% большую общей площади офиса.
  11. Высота потолков ? чистая высота потолков от пола с покрытием до подвесного потолка, причем чем выше, тем лучше. Не менее 2,50 м. Хорошая высота 2,75-2,90 метра.
  12. Вывески и указатели, таблички и другая наружная реклама. Обычно необходимо обговорить до заключения контракта. Желательно получить письменное согласование у арендодателя.
  13. Доступ арендодателя в помещения арендатора. Дубликат ключей арендодателю давать необязательно, а доступ по его заблаговременному запросу вполне уместен.
  14. Парковка, подземный гараж. Обычно предоставляется за отдельную плату ? от 100 до 300 долларов за машино-место в месяц. Это может быть как наземная охраняемая парковка, так и гараж. Гостевая парковка ? необходимо определить место и условия парковки для гостей и посетителей арендатора.
  15. Телекоммуникации и связь. В зданиях высокого класса, как правило, предлагается неограниченное количество телефонных линий, в прочих зданиях количество линий может быть ограничено. Линии в основном предоставляются за отдельную плату (по отдельному контракту с компанией-провайдером). В одном здании могут предлагаться линии нескольких провайдеров. Плата за телефон складывается из платы за подключение линии (номера), абонентской платы, платы за минимальный трафик и оплаты собственно разговоров по тарифам.
  16. Регистрация договора аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществляется либо самим арендатором, либо арендодателем за отдельную плату.
  17. Расторжение договора ? выясните, возможно ли досрочное расторжение договора. За какой срок необходимо уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор и каковы санкции.


Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex