Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Дома, коттеджи, земельные участки: аналитика >> Общая характеристика рынка загородной недвижимости

Общая характеристика рынка загородной недвижимости 2006-2008 гг.

В структуре загородной недвижимости можно выделить следующие основные сегменты: земельные и садовые участки, дома и коттеджи. Используя базу данных Уральской палаты недвижимости, мы проанализировали состав предложения на рынке загородной недвижимости. Небольшую долю на рынке, около 7%, занимают садовые участки. Они находятся на территории коллективных садов, занимают около 5-8 соток и стоят в среднем 300-500 тысяч рублей. Самую большую долю на рынке (38%) составляют загородные дома. Средняя площадь загородного дома равна 65-70 кв.м., размер прилегающего участка около 13 соток.

Структура предложения на рынке загородной недвижимости

За последний год доля загородных домов в общем объеме предложения сократилась на 3%. Данное сокращение произошло за счет соответствующего увеличения доли предложения земельных участков. Этот сегмент загородного рынка довольно неоднороден, в одних и тех же районах цены могут в разы отличаться в зависимости от размеров участка, наличия коммуникаций, близости к водоемам и лесным массивам и категории земель. Так стоимость одной сотки земли без коммуникаций на 25-30% ниже среднего уровня цен, а сотка земельного участка размером от одного гектара ниже среднерыночной в 2-2,5 раза.

Как отмечают аналитики КБ "Ярмарка" в первой половине 2006 года количество коттеджей и земельных участков, продаваемых по базе данных УПН, было примерно одинаковым, но опережающий рост предложения земельных участков привел к тому, что сейчас на вторичном рынке загородной недвижимости больше предложений о продаже земли, чем коттеджей.

Хоть и в различной степени, но увеличение количества объектов на рынке с начала 2007 года наблюдалось по всем сегментам рынка загородной недвижимости. Так количество домов и садовых участков увеличилось в полтора раза, земельных участков и коттеджей на 80-90%.

Динамика объемов предложения объектов загородной недвижимости

Столь значительное увеличение объемов рынка привело к тому, что сроки экспозиции объектов начали расти. Если весной 2006 года рост числа объектов на рынке, вызванный сезонной активностью, не привел к повышению сроков экспозиции, «застаиванию объектов», то в 2007 году, после достижения минимума на пике сезона, сроки экспозиции начали расти. К настоящему времени сроки экспозиции по сравнению с соответствующим периодом прошлого года увеличились с 3,5 до 4 месяцев.

Объем предложения и сроки экспозиции объектов загородной недвижимости

Сроки экспозиции выросли во всех сегментах, кроме коттеджей. Традиционно коттеджи, как самые дорогие объекты продавались дольше всех, но в текущем году сроки экспозиции в других сегментах увеличились, а средний срок экспозиции коттеджей, напротив, снизился на 10%, что привело к тому, что теперь сроки экспозиции всех объектов находятся примерно на одном уровне.

Средние сроки экспозиции объектов загородной недвижимости

Также как и на рынке жилья, хоть и в меньшей степени, на рынке загородной недвижимости в 2006 году произошел значительный рост цен. В среднем земельные участки подорожали на 60-65%, садовые чуть меньше - на 40%. В 2007 году цены на земельные участки поднялись всего на 35%. Отчасти в силу сезонных причин, отчасти из-за большого прироста объемов предложения, но с декабря 2007 года средний уровень цен на земельные участки не поднимается. Темпы роста цен на садовые участки в 2007 году снова составили 40%.

Динамика стоимости одной сотки земельных и садовых участков

Цены на земельные участки сильно зависят от размеров участка. Самые дорогие участки находятся среди наделов площадью от 8 до 9 соток. Они стоят в среднем 137,5 тысяч рублей/сотка. Чуть меньше ценятся участки размером менее 8 соток. Их стоимость составляет 124 тысячи рублей за сотку. Далее с увеличением площади участка средняя цена продолжает снижаться. При размерах участка более 20 соток стоимость сотки достигает 40 тысяч рублей.

Стоимость одной сотки земли в зависимости от размера участка

В 2006 году самый значительный рост цен наблюдался среди земельных участков, расположенных на расстоянии до 10 километров от Екатеринбурга, он составил около 120%. Остальные земельные участки подорожали на 50-55%. В 2007 году земельные участки в радиусе до 30 километров от Екатеринбурга подорожали на 40-45%, отдаленные земельные участки выросли в цене всего на 20%. В настоящее время средняя стоимость одной сотки земельного участка в пределах 10 километра от Екатеринбурга составляет 155 тысяч рублей, от 10 до 30 километров – 89 тысяч рублей, далее 30 километров –55 тысяч рублей. В связи с высокими ценами на землю в окрестностях Екатеринбурга большой популярностью стали пользоваться участки, находящиеся на расстоянии 10-30 километров от Екатеринбурга. Сроки экспозиции этих земельных участков достигают в среднем 112 дней, что на 10 дней меньше, чем сроки экспозиции в более удаленных районах и в районах удаленных от Екатеринбурга менее чем на 10 километров.

Екатеринбург является крупным автотранспортным узлом. В нескольких направлениях от города расходятся автомагистрали и дороги с твердым покрытием. Самые дорогие земельные участки находятся по Серовскому, Старотагильскому, Челябинскому и Старопышминскому трактам. Центрами притяжения Серовского и Старотагильского трактов, повышающими средний уровень цен, являются озера Таватуй и Балтым. Недорогие направления: Московский, Полевской, Режевской и Тюменский тракты. Именно недорогие направления дорожали больше всего в 2007 году. Так земельные участки первой группы выросли в цене на 30%, достигнув уровня 102 тысячи рублей за сотку, а второй - на 70% и стоят теперь около 60 тысяч рублей за сотку.

Динамика стоимости сотки земли по направлениям

В 2006 году быстрее всех дорожали загородные дома, которые поднялись в цене на 80-85%. Темпы роста цен на коттеджи были чуть меньше, около 65-70%. В прошлом году цены на загородные дома росли медленней, чем в других сегментах. За год они подорожали на 27%, тогда как коттеджи – на 34%. Стоимость квадратного метра загородных домов остается самой высокой и составляет 43,5 тыс.рублей (включая стоимость земли), что на пять тысяч дороже, чем квадратный метр коттеджей. Тем не менее, из-за больших размеров коттеджи стоят в 3,5-4 раза дороже, чем дома. Текущая средняя стоимость дома равна 2 миллиона 800 тысяч рублей, средний коттедж стоит 10 миллионов 600 тысяч рублей.

Динамика среднего уровня цен на коттеджи и загородные дома

В 2007 году проявилась тенденция к снижению средней площади продаваемых коттеджей. Если в 2006 году средняя площадь коттеджа составляла 315 квадратных метров, то к настоящему времени она снизилась до 286 квадратных метров.

Основное различие между современными коттеджами и загородными домами заключается в площади дома, средние размеры участков отличаются всего на 15%.

Средняя площадь домов и коттеджей

Самые распространенные размеры участков загородных домов и коттеджей равны 10-12 соток. Коттеджей с размером земельного участка 8-9 соток на 10% больше чем загородных домов. В сегменте участков площадью до 8 соток больше загородных домов, около 23%, а коттеджей и таунхаусов всего 12%.

Средние размеры земельных участков домов и коттеджей

Отдельно стоит упомянуть коттеджи в коттеджных поселках. Сейчас застройщики предлагают два типа домов в коттеджных поселках: коттеджи и таунхаусы. Средняя площадь строящихся коттеджей составляет 250-300 кв.м., размеры участка 10-20 соток. Встречаются отдельные предложения коттеджей размером от 107 кв.м. (коттеджный поселок «Георгиевские дачи») до 550 кв.м. (коттеджный поселок «Дубрава»). Таунхаусы (сблокированные дома) отличаются более скромными размерами 150-200 кв.м. с прилегающими земельными участками от 3 до 4 соток. Коттеджи на первичном рынке дорожают активней, чем на вторичном. За 2007 год средняя стоимость квадратного метра коттеджей с учетом цены земельного участка выросла на 55%, с 24 до 37,5 тысяч рублей. Земельный участок без построек в строящихся коттеджных поселках предлагают за 60-80 тысяч рублей/сотка.

Большая часть предлагаемых объектов загородной недвижимости находится: в окрестностях Екатеринбурга, городах-спутниках Березовский и Верхняя Пышма, Сысертском и Белоярском районе. В городах Екатеринбург, Арамиль и Березовский преобладают предложения о продаже коттеджей, чем земельных участков. В Полевском, Невьянском и Белоярском районах чаще предлагают земельные участки. Максимальный объем предложения земельных участков приходится на Сысертский район. В Белоярском районе количество продаваемых земельных участков на вторичном рынке загородной недвижимости в два раза превышает число коттеджей. Тем не менее, именно в Белоярском районе за 2006-2007 годы наблюдался максимальный прирост числа коттеджей.

Доли отдельных районов общем объеме предложения

Больше всего коттеджей, предлагаемых на вторичном рынке загородной недвижимости, находится в Сысертском районе и в Екатеринбурге, в три раза больше, чем в других районах.

Объем предложения коттеджей в Екатеринбурге и Сысертском районе

Самая дорогая земля в окрестностях Екатеринбурга – 180 тыс. рублей за сотку. В Верхней Пышме, Березовском и Сысертском районе земельные участки предлагают за 100 тысяч рублей/сотка. Средняя цена земельного участка в Белоярском районе в 2,5 раза ниже, чем в Екатеринбурге. Что касается коттеджей, то здесь разница в ценах в зависимости от расположения выражена в меньшей степени. Квадратный метр благоустроенного коттеджа в Белоярском районе всего на 17% дешевле, чем аналогичные коттеджи в окрестностях Екатеринбурга.

В 2006 году среди крупных районов больше всего подорожали земельные участки в Сысертском районе, на 107%. В прошлом году наибольший рост цен продемонстрировали земельные участки в Белоярском районе, на 85%. Меньше остальных за два года подорожали земельные участки в городах-спутниках Березовский и Верхняя Пышма, всего на 85%.

Уровень цен на загородную недвижимость по отдельным районам

Березовский выделился в прошлом году высокой ликвидностью домов и коттеджей. Среди рассмотренных пяти районов здесь были зафиксированы самые низкие сроки экспозиции.

В Березовском и Белоярском районе в прошлом году произошел значительный рост цен на загородные дома, на 42% и 46% соответственно. Загородные дома в Верхней Пышме, Екатеринбурге и Сысертском районе подорожали на 19-26%. Коттеджи в Екатеринбурге, Верхней Пышме и Сысертском районе, напротив, стали дороже на 31-42%, тогда как цены на коттеджи в Белоярском районе и Березовском выросли всего на 14-18%.

Средние сроки экспозиции загородной недвижимости Екатеринбурга,

Березовского и Верхней Пышмы

 

Резюме

Несмотря на некоторое замедление динамики развития на рынке загородной недвижимости в последние несколько месяцев, перспективы рынка загородной недвижимости остаются самыми светлыми. Об уровне спроса позволяет судить то, что по результатам нашего маркетингового исследования каждый второй екатеринбуржец задумывается о приобретении загородной недвижимости.

 

В настоящее время можно выделить следующие тенденции развития рынка:

1.      Плавный подъем цен сохранится

2.      Будущее за централизованнозастраиваемыми коттеджными посёлками с развитой инфраструктурой (охрана, эксплутационное обслуживание, магазины, детские учреждения, досуговые центры, средства коммуникации – телефон, интернет и т.д.)

3.      Развивается ипотечное кредитование загородной недвижимости. Доживем до того времени, когда 80-90% домов и земли будет приобретаться в кредит.

4.      Изменяется структура спроса на загородное жильё: покупатели все больше внимание уделяют инфраструктуре, эксплутационным услугам, экологии.

·         Классификация:

a.       Эконом-класс. Критерии выбора - стоимость объекта. Эконом-класс - это дешево и сердито.

b.      Бизнес-класс. Критерии выбора - соотношение цены, качества и месторасположения.

c.       Элит. Критерии выбора - это место, место и еще раз место. Карасеозёрск.

·         Требования к инфраструктуре разные в зависимости от класса поселка

a.       В эконом-классе она, как правило, ограничивается охраной, уборкой территории и вывозом мусора.

b.      В бизнес-классе к стандартам инфраструктуры относят: детские и спортивные площадки, прогулочная зона, охраняемая территория, централизованное электро-, газо-, водоснабжение, развитая инженерия и нормально функционирующие жилищно-коммунальные службы.

c.       Инфраструктура элитного поселка близка к инфраструктуре бизнес-класса, только выше уровень, выше сервис, выше качество. Основной принцип инфраструктуры элитного поселка - все только для своих.

d.      Использование существующей (или создание – зависит цена) развитой инфраструктуры для поселка: объектов общественного пользования - магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений.

5.      Девелоперы стали серьезней подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе консалтинговые компании, известные архитектурные бюро, иностранные строительные компании, аналитические отделы риэлторских фирм.

 

 

 

 

 КБ «Ярмарка»
т.(343)3-55555-0


Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex