Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Дома, коттеджи, земельные участки: аналитика >> Рынок малоэтажного жилья: основные тенденции потребительского спроса

Рынок  малоэтажного жилья: основные тенденции потребительского спроса

 

Классификация малоэтажного жилья

 

Под "малоэтажным жильём" Екатеринбурга и Свердловской области принято понимать достаточно неоднородный сегмент рынка, в котором можно выделить три типа строений: малоэтажные многоквартирные дома (до 5 этажей), сблокированные (таун-хаузы) и индивидуальные коттеджи. И каждый из них имеет свои типичные черты.

 

Если даже допустить, что сегодня строились бы пресловутые хрущевки, они - хотя и имеют рост в 5 этажей - в современную трактовку малоэтажного многоквартирного дома не укладываются, ибо не отвечают целому ряду стандартов. Нынешние пятиэтажные (и ниже) дома рассчитаны на небольшое количество комфортабельных 1-2-уровневых квартир площадью от 45 до 200 кв. м. Естественно, обязательно наличие или встроенного гаража, или же охраняемой парковки неподалеку.

Таун-хауз - это индивидуальные сблокированные коттеджные секции (две и более), построенные как один дом. Обязательное условие - в каждую секцию (2-4 уровня) должен быть отдельный вход, а на первом уровне или в цокольном этаже размещается гараж. Владелец таун-хауза обычно является и собственником (или арендатором) придомового земельного участка от одной до трех соток. Таун-хауз обычно - это часть малоэтажного комплекса, в состав которого нередко входит и малоэтажный многоквартирный дом. Коттеджи рассчитаны на одну семью и предназначены для постоянного проживания (это не дачи). Сегодняшний стандарт предложения на рынке предполагает наличие земельного участка от 10 соток, встроенный или пристроенный гараж, индивидуальный архитектурный проект. Последнее обстоятельство не исключает того, что отдельно стоящий коттедж может быть частью малоэтажного комплекса.

 

Исходя из потенциального спроса, к наиболее востребованным типам малоэтажного жилья наши эксперты отнесли (в порядке убывания спроса):

1.       коттедж, в строящемся коттеджном поселке - 26%,

2.       коттедж, дополнительно возводимый в уже сложившемся коттеджном поселке - 19%,

3.       таун-хаус в строящемся поселке малоэтажного жилья - 16%,

4.       новый коттедж, расположенный в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки - 15%.

Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом - 15%, однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки.

5.       Также пользуются спросом квартиры в малоэтажных многоквартирных домах 11%, однако по популярности, они уступают другим типам малоэтажного жилья.

Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья наши эксперты называли:
квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и таун-хаус.

 

Анализ потенциального спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованным на рынке является малоэтажное жилье, расположенное в организованных поселках. Одним из требований, предъявляемым к малоэтажному жилью, в особенности к коттеджам высокого класса, является социальная однородность местности/района проживания. В связи с этим поселки малоэтажного жилья со стоимостью домов/квартир уровня высокого и средне-высокого позволяют контролировать социальную однородность.
Предпочтения организованному поселку малоэтажного жилья отдаются также в результате возможности обеспечения высокого уровня безопасности его жителей: централизованная охрана поселка, помимо сигнализации в доме, рассматривается как существенный плюс в пользу проживания в нем.
С развитием рынка малоэтажного жилья, с появлением первых коттеджных поселков, увеличиваются требования, предъявляемые к инфраструктуре поселков. Если в 1990-х годах пожалуй единственным требованием, выдвигаемым к поселку, было наличие охраны, то в настоящее время для покупателей важно наличие в поселке по крайней мере продуктового магазина, детской площадки и медицинского пункта. С ростом рынка малоэтажного жилья и, соответственно, увеличением предложения на нем, требования, предъявляемые покупателями к поселкам, увеличатся, как это происходит на развитых рынках.

 

Рынок загородной недвижимости. Новое строительство (2005-2007 гг.)

 

Ситуация со спросом в области малоэтажного строительства рассмотрена на примере загородных индивидуальных строений возведенных на территории Свердловской области в 2005-2007 годы.

 

Цены на новые объекты загородной недвижимости с марта 2006 по март 2007 года выросли на 38%. Средний срок экспозиции объектов малоэтажного строительства составляет 4 месяца. Наибольшим спросом пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта –  река Сысерть.

 

Доля в общем объеме спроса в зависимости от направления

Местоположение для малоэтажного объекта - фактор, влияющий не только на цену продажи, но и на саму возможность этой продажи, т. е. на ликвидность. Географические ограничения во многом объясняются именно этим фактором.

Есть некий джентльменский набор, которому обязан следовать такой объект: хорошая экология места, наличие рядом водоема, удаленность от центра города не более 50 км, развитая инфраструктура.

1.       формированием в этом районе целого комплекса малоэтажной застройки

2.       отсутствием рядом высотных зданий

3.       наличие проложенных сетей и дорог

4.       Анализ спроса выявляет широкий диапазон разброса цен – до 10 раз. Это свидетельствует о насыщенности рынка чрезвычайно широким спектром спроса: от жилья эконом-класса до элитного. Основной спрос сосредоточился в настоящее время (в том числе и в связи с существенным ростом цен в прошлом году) в секторе относительно недорого жилья.

 

Этажность возводимых объектов.

По мнению наших экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км. от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км. от границы города готовы ехать далеко не все.

Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от расстояния до Екатеринбурга.

Наибольшим спросом пользуются объекты, находящиеся в пределах 10 км от Екатеринбурга. Среди объектов более удаленных от Екатеринбурга доля фактически продаваемых объектов меньше соответствующей доли в объеме предложения, у объектов на расстоянии 10 -30 км – на 5%, у объектов удаленных более чем 30-ти километрах – на 10%.

Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от материала стен.

Повышенным спросом пользуются новые блочные и кирпичные дома, на кирпичные дома спрос чуть ниже существующего объема предложения. Данный фактор связан с высокой стоимостью загородных участков с кирпичными домами.

 

Средняя цена продажи загородных домов, на начало 2007г.

Материал

Цена, млн.руб.

Кирпич

7,5

Блок

4,5

Дерево

2,5

 

Коттеджи разные нужны... 

 

...потому что, сколько покупателей, столько и вкусов. Однако сегодняшний потребитель смотрит на свой будущий дом исключительно рационально. 

Реальный покупательский спроса мы оцениваем по статистическим данным о продажах, с помощью опросов потенциальных покупателей, менеджеров нашей компании, занимающихся продажами, аналитического отдела. Можно оценить, как меняются предпочтения потребителей. Исследования свидетельствуют, что времена пространственных излишеств - коробок по 800 кв. м - прошли. Потребителю чаще всего нужен «оптимальный дом», то есть площадью 150-200-250 кв. м, с рациональной, эргономичной планировкой и жилой мансардой. Растет интерес и к деревянным строениям, при этом слишком непрактичные, вычурные с точки зрения архитектуры строения теряют привлекательность для покупателя. Любой дом для проживания одной семьи должен быть оптимизирован в отношении эксплуатационных расходов. 

 

Отметил рост потребности рынка в домах бизнес-класса. Иными словами, сейчас ситуацию в самом «массовом» сегменте рынка недвижимости определяют уже не крупные бизнесмены, ничем не ограниченные в средствах, а предприниматели среднего класса, которые хотели бы иметь комфортабельный загородный дом. Кроме того, сегодняшний заказчик значительно требовательнее, нежели его недавние предшественники, и, как правило, хорошо разбирается как в архитектурных вопросах, так и в современных строительных материалах. 

Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от общей площади дома.

 

Можно дать несколько объяснений существующей структуре спроса по площади коттеджа. С одной стороны, коттедж пока не является абсолютной альтернативой городской квартире, но его покупка интересна для категории покупателей, доходы которых уже позволяют приобрести небольшой коттедж. С другой стороны, приобретение коттеджа совпадает с определенным жизненным циклом семьи - улучшение материального благополучия, рождение детей и т.д, который влияет на увеличение площади жилья.

Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от стадии строительства дома

Из графика видно, что покупатели предпочитают покупать дом на самых ранних стадиях постройки (фундамент, сруб) или полностью благоустроенный.

 

Самые популярные размеры земельных участков при покупке и продаже.

количество соток

покупка

количество соток

продажа

10

20%

10

20%

8

10%

15

11%

12

9%

8

8%

15

8%

12

7%

6

7%

20

7%

Мы отмечаем, что предпочтительная площадь земельного участка, на которой расположен коттедж, составляет 10 соток, однако она очень зависит от класса коттеджа и его площади.

Стоимость новых загородных домов значительно отличается в зависимости от этапа строительства. Так полностью готовый дом стоит в среднем 8,5 млн. рублей, а недостроенный – 5,7 млн. рублей.

 

В Екатеринбурге и Свердловской области уже обозначились основные тенденции развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости. Если в начале 90-х годов спрос на индивидуальные жилые дома или участки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения – представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий и т.д., то к 2007 году можно говорить об устойчивом интересе к малоэтажному жилью, в первую очередь, в организованных поселках представителей так называемого «среднего класса». Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому жилью.

 Особенности продажи малоэтажного строительства

Затраты на рекламу объекта малоэтажного строительства по сравнению с квартирой в типовом доме больше примерно в 7-10 раз. Здесь не отделаешься строчными объявлениями и общим телефоном агентства. К тому же на рынке есть клиенты, которые не определились с выбором типа жилья - их около 5-10%. Они тоже являются потенциальными покупателями малоэтажного жилья. Поэтому работа с ними требует больших финансовых затрат.

В СМИ такие объекты необходимо представить визуально (фасады, планировки, виды из окон), территориально (план местности и инфраструктура).

Интернет, виртуальные туры (вплоть до возможности виртуально совершить экскурсию по коттеджному поселку, погулять по своему будущему участку и дому).

 

Нужно как разработать грамотную концепцию коттеджного поселка, так и эффективно «продавать» за счет определенной рекламной стратегии.

 

Анализируя деятельность основных продавцов объектов недвижимости малоэтажного жилья (застройщиков и риэлторских компаний), можно выявить высокое влияние на уровень продаж качества обслуживания клиента. Зачастую, компетентность сотрудников, умение продавать, компенсируют некоторые недостатки объектов. Однако есть и явные исключения из этого правила, что обусловлено либо наличием по соседству более «сильных» объектов, либо «раскрученностью» брендов продавца, а также присутствие на рынке в течение нескольких лет (повторные клиенты, клиенты по рекомендации).

 

Наблюдающаяся стагнация на рынке недвижимости, по нашему мнению, приведет к более тесному сотрудничеству застройщиков с риэлторами. На рынке появятся игроки (риэлторские компании), предлагающих для клиентов максимальный выбор из всего имеющего на рынке малоэтажного жилья, тем самым удовлетворяя спрос покупателей.

 

 

Ипотека на загородную недвижимость

 Мы прогнозируем рост спроса на малоэтажную жилую недвижимость во всех сегментах. По мере развития ипотечного кредитования загородное жилье становится более доступным для среднего класса. Сегодня на рынке в той или иной мере разнообразные программы по кредитованию покупки загородной недвижимости предлагают около 20 банков. Есть выбор ипотечных программ: кредит с первоначальным взносом или без него, под залог имеющейся квартиры или покупаемого коттеджа. Процентные ставки зависят от срока кредитования и размера первоначального взноса и варьируются от 11 до 15%. В начале 2007 года наблюдается увеличение ипотечных покупателей в секторе загородной недвижимости в отличии от городских квартир.

 

29.03.2007
Генеральный директор КБ "Ярмарка"
Гусев Дмитрий Павлович

Источник: КБ "Ярмарка"

 



Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п.

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex