Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга. 2006 год.

За четыре года стоимость офисных помещений выросла почти в 3 раза. Самые высокие темпы роста цен наблюдались в 2006 году. Средняя стоимость помещений в офисных зданиях за прошедший год выросла на 60% - с 46 тыс. рублей в январе 2006 до 73,5 тыс. рублей в начале 2007. Больше всего подорожали офисы в новых бизнес-центрах - с 46 до 86 тыс. рублей (87%). Цены на офисные помещения в жилых домах в 2006 году поднялись на 82%, с 37 до 67,5 тыс. рублей. Повышение цен на помещения находящиеся на первых этажах жилых домах во многом объясняется ростом цен на вторичном рынке жилья. Значительное увеличение стоимости офисных помещений связано с сохраняющимся дефицитом предложения на рынке, особенно это характерно для офисов в новых зданиях. В течение 2006 года общее сокращение количества офисов предлагаемых в продажу превысило 30%.

Последние несколько лет арендные ставки росли медленней, чем цены на офисы, в среднем рост составлял около 10-15% в год. 2006 год не стал исключением - за год средний уровень арендных ставок поднялся на 11% и составил на начало января 2007 года 860 рублей за квадратный метр. Плата за предоставление офисов находящихся в офисных зданиях за последний год выросла на 17% и достигла на начало 2007 года отметки 870 рублей за квадратный метр. В бизнес-центрах стоимость аренды за год выросла с 845 до 1015 рублей, на 20%. Далее разница в арендных ставках между офисами С класса и офисами в современных бизнес-центрах  будет увеличиваться. Количество объектов офисной недвижимости предлагаемых в аренду выросло более чем на 55%. Отличительной особенностью рынка аренды офисных помещений является снижение средней площади: если в начале 2006 года средняя площадь офисов была равна 200 кв.м., то к началу 2007 она снизилась до 140 кв.м.

За первые два месяца 2007 года стоимость квадратного метра нежилых помещений выросла на 7%, с 74 до 79,5 тыс. рублей. Объем предложения вырос на 6%. Средний размер арендной платы в начале марта составил 885 рублей за «квадрат», что всего на 3% меньше уровня начала года. Количество объектов аренды в первые дни марта 2007 снизилось до уровня  начала октября 2006 года.

Если рассматривать предложение офисов на рынке купли-продажи в зависимости от удаленности от центра города, то по мере увеличения расстояния до центра количество предлагаемых объектов снижается. В связи с небольшим количеством объектов в третьем и четвертом поясах Екатеринбурга, на рисунке 3 приведены только центральный район и первые два пояса. В 2006 году лидером по росту цен стал второй пояс, там за год цены поднялись на 77%,  в начале января 2007 цена «квадрата» составила 59 тыс. рублей. Самая низкая динамика цен в прошлом году была зафиксирована в районах первого пояса, где стоимость квадратного метра поднялась на 61% и достигла 69 тыс. рублей. Вместе с тем, для первого пояса, также как и для центрального района, характерно постоянное снижение объема предложения, что может служить свидетельством о стабильного спроса. В первые два месяца 2007 года наибольший рост цен продемонстрировали офисные помещения, относящиеся к центральному району, стоимость квадратного метра здесь выросла на 9%, составив на начало марта 97 тыс. рублей. Цены на офисы во втором поясе с начала года практически не изменились.

Рисунок1. Динамика стоимости кв.м. в ценовых поясах Екатеринбурга, тыс.руб.

Рисунок2. Распределение доли офисов на рынке купли-продажи в зависимости

от общей площади.

Данные о распределении доли офисов на рынке купли-продажи в зависимости от занимаемой площади приведены на рисунке2. Почти половину от общего объема рынка (47%) составляют офисы размером не более 150 кв.м. Если же рассматривать все помещения под офисы присутствующие на рынке купли-продажи, в том числе и не переведенные в нежилой фонд, то доля помещений до 150 кв.м. на рынке возрастает до 88%. Остальные категории офисов сгруппированных по размеру составляют в среднем 10% рынка.

Заключение

В 2007 году быстрее всего будут расти цены на рынке купли-продажи офисов, так как дефицит этих помещений в Екатеринбурге сохраняется. Предполагаемые темпы роста лежат в диапазоне от 30% до 40%. На рынке аренды наблюдается увеличение объемов предложения, но нехватка офисов класса А и В все еще ощущается, что может выразиться в опережающем росте арендных ставок в этих сегментах.

Аналитический отдел

 КБ «Ярмарка»

т.(343)3-55555-0