Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Ипотека в Екатеринбурге >> Советы по ипотеке >> ЖНК - миф или реальность?

Интервью для газеты "Есть вариант".

12.05.2004

Современные жилищно-накопительные кооперативы ? так расшифровывается аббревиатура "ЖНК" - предлагают сказочные условия ? один заманчивее другого. Cхемой работы они напоминают "пирамиды" ? постоянно расширяют членскую базу и соответственно увеличивают паевой фонд. Сторонники ЖНК считают, что сравнивать ЖНК с "пирамидами" неверно ? деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Что же такое Жилищно-накопительный кооператив? Действительно ли ЖНК ? ключ к решению жилищного вопроса или это очередной мыльный пузырь? На эту тему мы решили поговорить сегодня с директором Квартирного бюро "Ярмарка" Дмитрием Павловичем Гусевым.
Дмитрий Павлович, наверное, все помнят ЖСК (жилищно-строительные кооператиры) советских времён, а что же представляют собой нынешние ЖНК?
- Нынешние ЖНК по характеру кредитования своих пайщиков представляют общества взаимного кредитования ? члены кооператива, как правило, кредитуют друг друга (без привлечения внешних инвестиций), т.е. деньги вносятся в ?общий котел? (копится паевой фонд ЖНК), а затем вскладчину приобретают квартиры. Сначала ? первым вступившим, затем - в порядке очередности. Право на покупку квартиры получает накопивший определённый процент от стоимости квартиры, недостающая сумма на покупку квартиры для первого в очереди пайщика берется из взносов других пайщиков, и погашается им в течение определённого времени (как правило, с процентами по ставкам ниже ипотечных кредитов).
Условия в различных ЖНК разнообразны:
вступительный взнос от 3000 руб. до 5 % от стоимости квартиры;
накопительный взнос (внесения в виде пая) от 30 до 70% от суммы квартиры;
накопительный взносы могут, как индексироваться, так и нет;
сроки накопления от 6 месяцев до 5 лет;
дополнительные взносы ? от фиксированной суммы в 1000 руб. год в до 6% в от суммы ссуды, которую ему предоставит кооператив - например, административные взносы (на поддержание деятельности аппарата кооператива и привлечение новых пайщиков), в резервный фонд, страховой фонд и т.д.;
предоставление члену кооператива ссуды на 30-70% от стоимости квартиры при накоплении необходимого пая на срок от 6 месяцев до 10 лет под ставку от 2,4% годовых в долларах до 16% годовых в рублях.
Насколько жизнеспособны подобные схемы?
- Возьмём среднестатистический ЖНК. Вступая в ЖНК, новичок уплачивает вступительный членский взнос - 5% от планируемой стоимости квартиры, а также вносит первоначальный паевой взнос ? 10%. Эти 10% - уже первый вклад в свою будущую квартиру, их можно будет при выходе забрать, а вот членский взнос не возвращается. Можно предоставить рассрочку и на выплату первоначального паевого взноса. После этого пайщик вступает в так называемый период накопления. ?Тарифные планы? - накопительные схемы ЖНК ? максимально гибкие, рассчитанные под ваши возможности схемы накопления. Удобно выплачивать по 30 тысяч в месяц ? ради Бога! Хотите по 5 ? тоже не проблема. Задача - накопить половину стоимости квартиры, т.е. 50%. При этом каждая внесенная сумма переводится из валюты платежа (рублей) в так называемые ?условные денежные единицы? или ?приведенные цены недвижимости?. Выражаясь по-русски ? в квадратные метры жилья. При этом цена квадратного метра берется усредненная по городу, условная. Пересматривается эта цифра, например, раз в месяц. Таким образом, внесенные деньги индексируются ? член ЖНК на этапе накопления защищен от роста цен на недвижимость. В период, когда ни доллар, ни евро не могут считаться адекватным инструментом инвестиций, а недвижимость растет в цене, опережая средний уровень инфляции, такой способ индексации нельзя не назвать очень выгодным. Тем более, эти деньги как раз и вкладываются в жилье ? в те квартиры, которые приобретаются кооперативом для тех его членов, которые вступили раньше.
Далее - подбор жилья. Квартиру получится купить не сразу по накоплению тех магических 50% ее стоимости, а через некоторое время, ?отстояв? так называемую ?очередь ожидания?. Место в очереди предоставляется не только в зависимости от порядка, в котором люди накапливают на жилье, но и, например, от соотношения срока накопления и срока рассрочки. Т.е., чем дольше ты копишь (чем больше позволяешь другим пользоваться своими деньгами), и чем быстрее потом деньги отдаешь, тем быстрее квартиру тебе купят.
Ну, а когда квартира приобретена, наступает так называемый период рассрочки. Жилье покупается в собственность ЖНК и передается в собственность только после полной выплаты пая. Рассрочка предоставляется на срок, в два раза превышающий срок накопления, но можно выплатить сумму и раньше. Это может оказаться выгодно, потому что, помимо паевых взносов за купленную квартиру, участник кооператива на этом этапе выплачивает еще и членские - например, 0,5 % стоимости квартиры ежемесячно, т.е. 6% годовых. Однако, участник кооператива, для которого приобретается квартира, может там проживать, прописав как себя, так и других людей, а также сдавать эту квартиру в аренду ? словом, делать все, что угодно, кроме её продажи. Паевой взнос на этапе рассрочки также индексируется вслед за удорожанием жилья. Стоимость невыплаченной доли пересчитывается по тому же принципу, что и стоимость накоплений.
Если анализировать эту схему, то первый минус ЖНК кроется в самой модели его функционирования. Тот факт, что люди возвращают деньги медленнее, чем копят, приводит к образованию очереди на приобретение жилья. Как правило, в ЖНК оправдывают существование очереди отнюдь не нехваткой средств, а необходимостью ?подобрать? нужную квартиру, проверить все документы, подготовить сделку. Но на самом деле появления очереди избежать очень трудно. Чтобы разобраться, рассмотрим упрощенный пример. Представьте себе, что каждый месяц в наш условный кооператив вступает 10 человек. На накопление каждый тратит два года, а на выплату рассрочки ? четыре. Первые два года в нашем воображаемом кооперативе деньги только копятся. Затем накопленная сумма примерно в течение года тратится на покупку квартир. За этот год она пополняется значительно медленнее, чем расходуется ? ведь каждый месяц нужно покупать 10 квартир для 10 членов кооператива, накопивших всего половину. Эти люди, вступая в период рассрочки, выплачивают в месяц в два раза меньшие суммы, чем во время накопления. Итак, еще примерно через год все накопленное тратится на приобретение квартир ? теперь денег у ?условного ЖНК? нет совсем. Все, что поступает на счет, тут же тратится на квартиры для очередных участников кооператива. Начинает скапливаться очередь ? при неизменном потоке вступающих в ЖНК денег ежемесячно поступает меньше, чем необходимо. Еще три года очередь только растет, достигая, в нашей модели, почти 9 месяцев. А спустя 6 лет после образования кооператив вступит в фазу стабилизации ? люди начнут в плановом порядке выходить из него, выплатив свой пай. Сумма, поступающая от всех членов ЖНК на периоде накопления, становится равной сумме, поступающей от участников, находящихся на периоде рассрочки.
Таким образом, за право купить квартиру ?за полцены с рассрочкой? участник ЖНК платит не только деньги (членские взносы), но и время. И это время способно сыграть с любым ЖНК очень злую шутку. Нетрудно догадаться, что если количество вновь вступающих участников начнет уменьшаться, очередь для уже вступивших станет катастрофически расти. Пока кооператив не вступил в так называемую ?фазу стабилизации?, ему просто необходимо поддерживать стабильное, а лучше ? постепенно растущее количество вновь вступающих членов.
Это ? всё теоретически, а как практически обстоят дела в существующих ЖНК?
- Разумеется, финансовая ситуация в любом реальном ЖНК не полностью похожа на рассмотренную нами модель. Люди накапливают и возвращают средства по гибким графикам, по разным тарифным сеткам, зачастую досрочно. Однако, я знаю ситуацию во многих московских и питерских кооперативах, там она значительно хуже, чем в нашем примере. Типичной ошибкой большинства ЖНК в начале их деятельности было предоставление слишком больших сроков рассрочки. Это привело к тому, что очереди растягивались до двух и более лет! Когда руководители первых ЖНК одумались, некоторые пришли к пониманию необходимости точно сбалансировать экономическую модель функционирования ЖНК. В некоторых прошло немало очень трудных собраний. Людям, купившим квартиры с рассрочкой на 5-10 лет, объясняли, что если они не выплатят свой пай за год, чтобы ускорить покупку квартир очередникам, кооперативу придется продать их квартиры, вернув уже выплаченные суммы по частям в течение года (подобное право было предусмотрено Уставом). Участники скандалили, но выплачивали ? остаться без жилья, получая обратно обесценивающиеся рубли, никто не хотел. Но на такие сложные меры решились пойти далеко не все. Зачем каяться в собственных ошибках перед сотоварищами по ЖНК, когда есть значительно более легкий путь, даже если путь этот ведет в никуда? Вы догадались, что альтернативный способ уменьшить очередь ожидания ? просто привлекать все новых и новых членов ЖНК. А чем их можно привлечь? Только неправдоподобно выгодными условиями ? длительной рассрочкой, минимальными членскими взносами (из-за нехватки которых массированную рекламу начинают финансировать за счет ?святая святых? - паевого фонда!) Круг замыкается. Точнее, не круг, а пирамида. Сказанное выше ? вовсе не приговор ЖНК как таковым. Есть абсолютно точно рассчитанный способ выстраивать систему тарифных планов, при которой пресловутая очередь, достигая вполне приемлемой величины в три месяца (время, за которое как раз реально подобрать квартиру, проверить документы и оформить сделку), больше не увеличивается.
Что экономически выгоднее ЖНК или ипотечный кредит?
- Различные условия нужно просчитывать. Давайте взвесим экономические выгоды при помощи беспристрастной математики. Рассмотрим варианты нашего условного ЖНК и ипотечного кредита Сбербанка. Индексируются или нет средства накопления (половина стоимости квартиры) в квадратные метры ? неважно, в одном случае, при индексации, мы платим за темпы роста жилья на этапе рассрочки (ведь нам индексируется стоимость невыплаченной части пая), а в другом, без индексации, наши накопительные средства обесцениваются (т.е. нам необходимо накопить половину стоимости с учётом процента роста жилья). Принимая во внимание, что темпы роста цен на жильё составляют, например 20% в год, перспектива члена ЖНК выглядит уже не настолько радужной. Добавим ставку рассрочки - например, 0,5% стоимости квартиры ежемесячно ? 6% годовых, получаем фактически 26% годовых. Тем более, что в случае какого-либо кризисного скачка остальные товарищи могут потребовать какой-нибудь совсем уж несправедливой переиндексации ? а по Уставу, как решит большинство, так и будет.
Если копить 30% для ипотечного кредита Сбербанка, эти средства в прошлом году при определенной изворотливости можно было разместить под 16 годовых в рублях, но реально доступный при поэтапной схеме накопления процент достигал лишь 12. Т. е. наши накопления обесценивались по отношению к жилью со ставкой 8% в год. Получая 70% от стоимости квартиры в качестве кредита под 18% годовых, мы получаем цифры сопоставимые, что и в ЖНК годовых.
Это примерные расчёты, точнее показ принципа, как нужно считать реальные процентные ставки. Конечно, нужно учитывать, сроки, дополнительные платежи (вступительные и административные взносы в ЖНК, оплату услуг риэлторов, страховщиков и т.д.)
А что более надежно ЖНК или ипотечный кредит? И каковы плюсы и минусы ЖНК?
- Главными проблемами, волнующими членов ЖНК, остаются вопросы рисков и гарантий. Надежность ЖНК оценить очень трудно. Зачастую успех жилищно-строительного кооператива зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Все-таки схема приобретения жилья через ЖНК сложна.
В отличие от ипотеки квартира не будет принадлежать члену ЖНК, пока он полностью не расплатится с кооперативом. Отсюда возникает возможность возникновения сложных ситуаций, "подводных камней". При покупке через ипотечную схему квартиру сразу оформляют в вашу собственность, хоть право собственности и обременено залогом. Когда вы берете кредит в банке ? рискует кредитор, а не заемщик, поэтому и существует такая сложная система предварительной оценки платежеспособности заемщика.
В кооперативе долгий срок накопления, вы еще до вселения вносите, как правило, половину стоимости жилья, поэтому рискуете ? вы. Именно эти риски и делают ЖНК значительно менее надёжным в сравнении с ипотечным кредитом.
Так как ЖНК - это кооператив, то все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖНК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех. 
Основной плюс ЖНК ? это более мягкий подход к выдаче "кредитных ресурсов" чем банк (не нужно подтверждения доходов, поручителей), но это и понятно ведь банк оформляет квартиру в собственность заёмщика, а кооператив нет. 
Так все-таки, ЖНК - это пирамида или нет?
- Очевидно, что, как и любой бизнес, ЖНК в разных руках может привести к различному результату. Изначально в идее ЖНК заложена возможность мошенничества, и некоторые могут ею воспользоваться. Так же изначально это рабочий механизм покупки жилья. Кстати многое, что было мною сказано про ЖНК характерно и для коммандитных товариществ, ссудо-сберегательных (или строительно-сберегательных) касс. Пока нет проработанной законодательной базы и контроля, защищающей потребителей от некомпетентности или недобросовестности руководителей и сотрудников организаций, практикующих накопительные схемы, необходимо либо не пользоваться их услугами (пример "Уралрослизинга", изчезнувшего с деньгами своих клиентов тому подтверждение), либо очень им доверять. В этом плане мы рекомендуем своим клиентам более безопасные схемы - банковские ипотечные кредиты.
Но если мы решили рискнуть, как выбрать ЖНК?
- Рисковать не нужно, нужно трезво взвесить все риски и выгоды. Лучше воспользуйтесь советами профессионала. Некоторые советы всё же можно дать. ЖНК - организации не коммерческие, вкладывать деньги граждан - паевые и членские взносы - в ценные бумаги или какой-нибудь другой бизнес не могут. Деньги идут только на строительство или приобретение жилья для своих вкладчиков. 
Желательно, чтобы у кооператива был в Интернете свой сайт. Организации, прячущиеся от налоговых органов, обычно находят много поводов, чтобы объяснить, почему в Ин тернете их нет.
Узнайте о том, когда и кем был создан кооператив. Как правило, такие кооперативы создают частные лица, но если кооператив работает давно - это уже хорошо. "Кредитные истории" и "запасы доверия" формируются временем. Впрочем, если вам говорят: "мы работаем десятилетия", тоже насторожитесь. Тех кооперативов, в которые вступали наши отцы и деды, уже давно нет, новые появились три года назад. Спросите Устав кооператива, чтобы окончательно убедиться, когда он был создан. Лицензии у ЖНК нет: этот вид деятельности не лицензируется.
Перед тем как ринуться навстречу начальнику, проводящему собеседование, поговорите с простыми служащими. Кстати, обратите внимание, сколько их? Поговорите с некоторыми из них. Например, о том, когда вам светит квартира. Точного срока вам не назовут - оно и понятно, - зато вы сможете убедиться, насколько уверенно чувствуют себя сотрудники ЖНК и хорошо ли они знают, как он работает. Еще спросите, сколько квартир уже купил кооператив и сколько из них получили члены кооператива, сколько всего членов кооператива? В ЖНК, работающих по - честному, эти данные можно спокойно проверить в бухгалтерии и увидеть на стендах. Вам должны показать свидетельства о государственной регистрации или договор о приобретении прав на строящееся жилье (договоры инвестирования). Нет документов - нет и прав на жилье.
Обязательно спросите: сколько всего денег - паевых взносов - внесено в кассу или на расчётный счёт кооператива (членские взносы не в счет, они предназначены на существование самого кооператива). Если внесено 10 млн. рублей, а квартиры куплены всего на 1 млн., тут же задайте вопрос: "Где остальные деньги?" В нормальных кооперативах они должны немедленно идти на покупку квартир. Иначе инфляция и рост цен их обесценит.
Не покупайтесь на чрезмерные обещания. Кооперативы - не банки. Они не заинтересованы в том, чтобы новичку быстрее купить квартиру. Их суть - в накоплении. А в основе накопительной системы лежит принцип: пока вы копите, ваши деньги работают на других членов кооператива, у которых, как у вас, нет нужной суммы для покупки квартиры. Кстати поинтересуйтесь и сроком очереди накопивших 50%.
И последнее. Если вам обещают, что после уплаты 50% стоимости квартиры и заключения договора с кооперативом вы сразу станете собственником жилья, тут же разворачивайтесь и уходите. У кооперативов нет денег, чтобы делать вам такие подарки и приобретать вам жильё вне очереди. А стать полноправным собственником можно только после того, как вы полностью расплатитесь с ЖСК за жилье.
Интервью у Д. П. Гусева (директора КБ "Ярмарка") взяла журналист Светлана Бабкина.

12.05.2004

P.S.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" открыл новый этап в жизни ЖНК (ЖСК) - попробуем проанализировать практические изменения в реальной деятельности кооперативов в конце 2005 года.



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex