Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Ипотека в Екатеринбурге >> Советы по ипотеке >> Кредитные проценты: как посчитать

Как банки считают проценты по кредитам. Что выгоднее - аннуитет или дифференцированный платеж?

Выдавая клиенту график платежей по кредиту, банки, как правило, никогда не объясняют, как они рассчитываются. Мы приводим формулы, которые позволят заемщикам проверить правильность сделанных выкладок. Обычно банки предлагают своим заемщикам два способа погашения кредита: ежемесячные аннуитетные платежи и выплаты по фактическому остатку. В первом случае клиент ежемесячно уплачивает одинаковые суммы, включающие в себя сумму долга и проценты, во втором суммы выплат разные: долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Для того чтобы узнать, каковы будут суммы ежемесячных выплат, банки применяют аннуитетную формулу, которая выглядит следующим образом:

Аннуитетный платеж = (СК*ПС/12)/(1-1/(1+ПС/12)М)

Где СК– сумма кредита
ПС - процентная ставка по кредиту в виде коэффициента, т. е. деленная на 100
M – количество платежных периодов (месяцев).

Таким образом, если размер кредита составит 1 млн. рублей, процентная ставка 12% годовых, а срок кредита 1 год, то ежемесячный аннуитетный платеж будет равен 1000 тыс. рублей *(0,12/12)/(1-1/(1+0,12/12)12 = 88,849 тыс. рублей (можете убедиться на нашем ипотечном калькуляторе). Общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит: 88,849*12=1066,185 тыс. рублей.

Т.е. при аннуитетных выплатах фиксирована сама сумма, которую клиент вносит в банк. Она состоит из основного долга и процента. По мере истечении срока ссуды доля процента постепенно уменьшается, а основного долга увеличивается. За счет этого платежи получаются равными.

При расчете помесячных выплат по фактическому остатку, сумма кредита делится на весь его срок, и проценты прибавляются к остатку основного долга, который клиент еще не погасил. Формула их расчета такая:

Платеж по фактическому остатку = (СК/М) + ОСС*ПС/12

ОСС – остаток задолженности по кредиту

В нашем примере за первый месяц клиент заплатит: (1000/12)+(1000*0,12/12)=93,333 тыс. рублей, за второй: (1000/12)+(1000 –83,333)*(0,1/12)=92,5 тыс. рублей (см. таблицу).  

Номер месяца

Общий платеж, тыс. руб.

Состав платежа по кредиту

Остаток основного долга, тыс. руб.

Сумма основного долга, тыс. руб.

Начисленный процент, тыс. руб.

1

93,333

83,333

10,0

916,667

2

92,5

83,333

9,167

833,333

3

91,667

83,333

8,333

750,0

4

90,833

83,333

7,5

666,667

5

90,0

83,333

6,667

583,333

6

89,167

83,333

5,833

500,0

7

83,333

83,333

5,0

416,667

8

87,5

83,333

4,167

333,333

9

86,667

83,333

3,333

250,0

10

85,833

83,333

2,50

166,667

11

85

83,333

1,667

83,333

12

84,167

83,333

0,833

0,0 


Полная сумма, которую выплатит клиент после погашения кредита, будет равна 1065 тыс. рублей.

Получается, что переплата по кредиту, который погашается ануитетными платежами, будет больше, чем по ссуде с уменьшающимися взносами - 66,185 тыс. рублей против 65,0 тыс. рублей. Однако банки не дают клиентам возможности выбирать способ погашения кредита. Большинство из них применяют как раз более дорогой для заемщика и выгодный для себя аннуитетный вариант. С другой стороны, клиенту удобнее платить ежемесячно одинаковую сумму, чем каждый раз искать в графике платежей необходимый размер взноса.

В случае досрочного погашения части кредита ежемесячный платеж клиента пересчитывается. Например, если кредит был выдан на один год на сумму 1 млн. руб. под 12% годовых и погашается по фактическому остатку, а на 6-м месяце был сделан дополнительный платеж в размере 200 тыс., то схема пересчета будет выглядеть следующим образом: 

ОСС=СК-СДП-ДП

СДП – часть основного долга, которую клиент уже выплатил
ДП – дополнительный платеж.

Далее на основе полученного результата по обычной схеме рассчитываются ежемесячные платежи. В нашем случае остаток задолженности по кредиту составит: 1000-(1000/12)*6)-200)=1000-500-200=300 тыс. Таким образом, график платежей по кредиту, равному 300 тыс. на 6 оставшихся месяцев, будет выглядеть следующим образом:

Номер месяца

Общий платеж, тыс. руб. 

Состав платежа по кредиту

Остаток основного долга, тыс. руб

Сумма основного долга, тыс. руб.

Начисленный процент, тыс. руб.

1

53,0

50

3,0

250

2

52,5

50

2,5

200

3

52,0

50

2,0

150

4

51,5

50

1,5

100

5

51,0

50

1,0

50

6

50,5

50

0,5

0


При досрочном внесении части долга общий размер переплаты по кредиту сократился: с 65 до 58 тыс. руб..

При внесении досрочного платежа при аннуитетном погашении возможно два варианта перерасчета. В первом случае непогашенная сумма кредита разбивают на оставшийся срок, в результате чего заемщик вносит ежемесячно меньшую сумму. Во втором случае сумма платежей остается неизменной, но сокращается срок погашения ссуды».

Для того чтобы пересчитать либо количество месяцев, либо размер нового ежемесячного платежа, необходимо выяснить состав тех платежей, которые уже были сделаны (т.е. количество процентов и основного долга в каждом). Это делается для того, чтобы узнать какова сумма основного долга, погашенная клиентом.

Для этого используют так называемую рекуррентную формулу. Для начала нужно вычислить, какой процент клиент погасил в первом месяце. Это делается так:

Выплаченный процент =(СК X ПС X ДМ)/КДВГ

ДМ – количество дней в месяце, следующим за платежом
КДВГ – количество дней в году

Предположим, что кредит на $10 тыс. был взят в декабре, процентная ставка равна 10% годовых, кредит выдан на 12 месяцев. Таким образом, сумма процентов, которую выплатил клиент за первый месяц, составляет: ($10000X0,1X30)/365=$82. Затем необходимо узнать размер основного долга, погашенного в первом месяце. Для этого нужно вычесть сумму процента из ежемесячного платежа. В нашем случае ежемесячный платеж составляет $879 (рассчитывается по аннуитетной формуле). $879-$82=$797.

Для получения аналогичных данных по последующим месяцам рассчитывают задолженность после погашения кредита в первом платежном месяце. Она вычисляется так:

Задолженность=СК-СОД

СОД – сумма основного долга, погашенного в первом месяце.

В нашем случае: $10000-$797=$9,2 тыс. Сумма процентов, которую клиент погасит в этом месяце, внеся $879 ежемесячного платежа, составит (9200X0,1X31)/365=$78. Основной долг будет равен $801. Задолженность на второй месяц будет равна $9200-$801=$8,4 тыс. и так далее.

Теперь предположим, что на 6 месяце клиент досрочно внес $2 тыс.

Для того чтобы узнать искомые параметры (либо измененный срок, либо платеж) составляют таблицу платежей, которая выглядит следующим образом:

Дата

Срок до погашения

Остаток задолженности, $тыс.

Сумма платежа по графику, $

В т.ч. кредит, $

В т.ч. проценты,$

17.12.03

12

10,00

879,16

796,97

82,19

17.01.04

11

9,20

879,16

801,11

78,05

17.02.04

10

8,40

879,16

808,00

71,16

17.03.04

9

7,59

879,16

818,99

60,17

17.04.04

8

6,77

879,16

821,78

57,38

17.05.04

7

5,95

879,16

830,36

48,80

17.06.04

6

5,12

879,16

835,77

43,39

17.07.04

5

4,29

879,16

844,02

35,14

17.08.04

4

3 ,44

879,16

850,00

29,16

17.09.04

3

2,59

879,16

857,20

21,96

17.10.04

2

1,74

879,16

864,93

14,23

17.11.04

1

0,87

878,25

870,87

7,38


Чтобы узнать количество месяцев, на которые сократиться срок кредита, нужно взять остаток задолженности за месяц, в котором был сделан досрочный платеж, и вычесть из него сумму «досрочки». Таким образом, узнается долг заемщика на следующий месяц – пока он не уменьшиться до нуля.

Дата

Срок до погашения

Начальный баланс, $тыс.

Конечный баланс, $тыс.

Сумма платежа по графику, $

В т.ч. кредит, $

В т.ч. проценты, $

17.12.03

6

3,95

3,11

879

846,51

32,49

17.01.04

5

3,11

2,25

879

852,66

26,34

17.02.04

4

2,25

1,39

879

859,91

19,09

17.03.04

3

1,39

0,53

879

867,96

11,04

17.04.04

2

0,53

0,00

530,41

525,96

4,45


Из таблицы видно, что последний платеж равен $530 и срок погашение сокращается с 12 до 11 месяцев.

Во втором случае, когда срок кредита остается неизменным, выясняется размер текущей задолженности, а далее при помощи аннуитетной формулы полученная сумма разбивается на 6 оставшихся месяцев. Таким образом, ежемесячный платеж составит $678. При сокращении срока переплата за кредит будет меньше, чем при уменьшении размера платежей – в нашем случае $491 и $512 соответственно.

Надо сказать, что особого выбора у Вас нет. Подавляющее большинство банков в России при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту использует аннуитетную схему. В Екатеринбурге только два банка с дифференцированным вариантом погашения задолженности. То, что практически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совершенно понятно, это им выгоднее.

Особенность формулы расчета такова, что в первую половину срока погашения кредита и тем более в первые месяцы и годы Вы в большей степени платите проценты по кредиту, и в меньшей степени гасите свою основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносите одинаковую сумму. Казалось бы, какая разница! Потом - во второй половине срока погашения кредита - ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей из процента по кредиту. Так то оно так, но если Вы решите погасить кредит досрочно, то выплаченные проценты вперед Вам никто не вернет. Но это даже пол беды, благодаря такой хитрой системе расчета в конечном итоге Вы заплатите существенно больше, нежели если бы возвращали кредит дифференцированными платежами и без досрочных погашений.

Теперь рассмотрим сказанное на конкретном примере. Возьмем кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых. Если расчет происходит по дифференцированной схеме, то ежемесячно Вы должны вносить банку 1/120 часть Вашего долга, которая составляет 8.333 рубля 33 копейки, плюс 11 % процентов годовых. Причем сумма выплаты по процентам рассчитывается от остатка ссудной задолженности на данный месяц. 1/12 часть 11 % от одного миллиона рублей составит 9.167 рублей. Таким образом, в первый месяц Вы заплатите банку 17.500 рублей. Но уже в следующем месяце при расчете Вашей задолженности по проценту, платеж на сумму 8.333 рубля 33 копейки за первый месяц будет учтен, и вычисляться Ваш долг будет уже исходя из остатка Вашей задолженности - 991.666 рублей 67 копеек, а не одного миллиона. И так каждый месяц Вы будете платить 8.333 рубля 33 копейки в качестве погашения основного долга плюс проценты по кредиту, но эта сумма каждый раз будет становиться все меньше и меньше и в последний, 120-й месяц, окажется всего 76 рублей. В общей сложности за 10 лет Вы заплатите около 1 миллиона 555 тысяч рублей, где 1 миллион - это непосредственно сам долг, а 554.583 рубля, если быть точным, - выплата процентов по кредиту. Единственное неудобство заключается в том, что в самом начале, когда на плечи заемщика ложатся достаточно существенные расходы по "дополнительным платежам", которые связаны с получением кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом, он вынужден платить при погашении задолженности больше, чем в последующем. Поэтому, похвальна забота банкиров о гражданах и их желание помочь нам в трудную минуту. Они придумали вариант усредненного платежа. Однако, надо понимать, что за помощь банкиров надо платить.

Хитрая формула расчета устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а раз в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. После усреднения ежемесячного платежа, вместо 12.955 рублей получается 13.775 рублей. Именно такую сумму Вы будете платить ежемесячно банку, если возьмете кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых, и платежи будут аннуитетными. Таким образом, в итоге Вы заплатите не 1 миллион 555 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 653 тысячи, что на 98 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, то результат у Вас получится почти 13 %, а не 11 %, как заявляют изначально банки. Потому что если общая выплата по процентам за 10 лет составляет 555 тысяч рублей - и это 11 %, то 653 тысячи рублей - это именно 13 %.

Однако такой вывод был бы преждевременным. Схема с дифференцированными платежами предполагает более быструю выплату основной части суммы долга по кредиту за счет более высоких размеров ежемесячных платежей в начале периода. Это позволяет заинтересованным лицам говорить об "экономии" на процентах. Но эта "экономия" связана исключительно с более быстрой выплатой основной части суммы долга по кредиту, а также с мораторием (обычно 6-тимесячным) на погашение кредита. Ведь 11% есть 11%, и заемщик платит проценты по кредиту именно по этой ставке вне зависимости от схемы выплат – дифференцированные платежи или аннуитет. Здесь не должно быть неоднозначности.  Если у заемщика есть возможность досрочно погашать кредит (в размере доплаты до платежей дифференцированного кредита), то выплаты и по аннуитентному и по дифференцированому виду платежа будут одинаковы.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее значительного снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента "потянуть" первые платежи.

Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря "совместным усилиям" падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.

Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует "подстраховка" клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.

Недостатки аннуитетного платежа более очевидны.

Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 11% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 13% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Проблема в том, что в первые месяцы и годы Вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.

У банков есть оправдание: при ровномерной доле основного долга и процентов в аннуитетном платеже банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик.

Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти.

То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. "Аннуитетный" заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.

Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Нет, досрочных погашений за последние годы больше не стало. Дефолтов, пожалуй, тоже. Но кое-что изменилось. Многие, в том числе и банкиры, поняли (или поверили), что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок выходило все больше и больше новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: "Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?". Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант — перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным "крючком" стала аннуитетная схема погашения. Первые годы заемщик выплачивает в основном проценты по кредиту, а они являются основной прибылью банков. Для банков выгодно получать свою прибыль уже в первые годы после выдачи кредита. В этом случае даже при уходе заемщика к конкурентам в рамках программ перекредитования банк остается в выигрыше.

В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке.

Причем, надо заметить, что эти цифры не являются, так называемой, эффективной ставкой, потому что не учитывает, так называемые, "дополнительные платежи", о которых он зачастую вообще умалчивает. Поэтому прежде чем заключать договор с финансовым институтом, необходимо выяснить все возможные выплаты – например, за выдачу кредита, ведение ссудного счета или страховку.

Понимая, что нельзя описать все жизненные ситуации, мы даём Вам предварительную информацию. Если Вам необходима консультация - обращайтесь, постараемся Вам помочь. Мы всегда рады нашим новым и постоянным клиентам. Координаты наших офисов.

Другие материалы по теме:



Аннуитетный ипотечный калькулятор
Здесь Вы можете посчитать сумму ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, проценты за пользование заёмными средствами, экономию при досрочном погашении кредита



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex