Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Аналитика по ипотеке >> Начало 2007 года: итоги четырёх лет ипотеки в Екатеринбурге.

Первая волна ипотеки прошла, что – дальше?

Зародившись в далеком 1997, угаснув перед кризисом 1998 года и возродившись как птица Феникс в 2003 году, за минувшие четыре года год ипотека прошла в Екатеринбурге такую дистанцию, что теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит вновь строящихся квартир не только не омрачают перспектив жилищного кредитования, но и позволяют говорить о том, что ипотека как механизм пустила корни в экономику нашей страны.

А можно: утром – стулья, днем – деньги?

Ипотека 2007 годаОдин из основных итогов четырех лет ипотеки в Екатеринбурге – изменение процедуры расчётов в схеме ипотечного кредитования большинством банков. Напомним, что до 2006 года получение денег продавцом по ипотечным сделкам в Екатеринбурге, за редким исключение, осуществлялось по факту регистрации в Федеральной регистрационной службе (ФРС) сделки и перехода права собственности к заёмщику. Неипотечный же покупатель в Екатеринбурге передавал деньги продавцу в день подписания договора купли-продажи, т.е. на 15-30 дней раньше. 2006 год характеризовался бурным ростом цен на недвижимость (см. обзор Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга. Итоги 2006 года) и возникновением дополнительных сложностей при формировании ипотечной сделки, т.к. для продавцов продажа по ипотеке – это дополнительные хлопоты, документы, удлинение сроков и, в конечном итоге, при галопирующем повышении цен – потеря денег.

Летний кошмар гонки покупателей за ценами вынудил банки к активным действиям: по данным банков, более половины одобренных заемщиков не приходили за деньгами, поскольку не успевали подобрать себе жилье для покупки на условиях банка (расчеты после регистрации сделки) или им просто-напросто не хватало одобренной банком суммы. В такой ситуации, чтобы не «заморозить» ипотеку и не потерять клиентов, оказавшихся в крайне невыгодном положении по сравнению с обычным покупателем, который платил деньги в момент подписания договора купли-продажи, банки пошли на такой беспрецедентный шаг, как выдача кредитов в день сделки (по расписке о сдаче документов в ФРС). Поэтому лето стало революционным периодом на рынке ипотеки.

В связи с этим на рынке оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с получением кредита в день сделки и с максимальной вероятностью одобрения, отстоять права своего клиента перед контрагентами по сделке, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита. 80-90% заёмщиков, получивших положительное решение кредитного комитета, которые были приведены в банк ипотечным брокером, покупали квартиры, и только 10-30% одобренных заёмщиков покупали квартиры, если они пришли в банк самостоятельно. Вторая закономерность - наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов.

Пятилетку за три года

Также один из итогов 2006 года – ускорение плановых показателей снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

Согласно планам правительства, процентные ставки по ипотеке должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых три раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегло к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались еще на 0,5%. Снизив пороговую рублевую ставку, АИЖК тем самым задало рынку тон: сразу вслед за тем началась серия снижений ставок, которая продолжалась в течение всего прошлого года.

Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 г. составили 13 % годовых в рублях.

Снижение процентных ставок за 2006 год в среднем на 2 % могло бы привести к уменьшению ежемесячных выплат в среднем на 15-20 %. Однако из-за общего повышения цен на квартиры (напомним, что цены за 2006 год в среднем выросли на 110%, см. обзор Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга. Итоги 2006 года) сегодня при покупке с ипотекой в месяц нужно отдавать на 70–80 % больше. Что касается прогнозов на 2007 год, то можно ожидать снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 1-2%. Вероятно, средней ставкой по рублям к концу 2007 года станет 11%.

Усиление конкуренции

Несмотря на то, что количество ипотечных кредиторов в Екатеринбурге уже насчитывает тридцать пять, тон на рынке задают лишь 7-10, на их долю приходится основной объем выданных кредитов. Особняком стоит Сбербанк, ипотечные программы которого и место на рынке пока «вне времени, вне конкуренции». Другие же кредитные учреждения из первой «десятки» активно борются не только за потенциальных заёмщиков, но и за брокерские или риэлторские компании, поставляющие банкам этих клиентов. Решающими факторами для завоевания сердца российского ипотечного заемщика, на наш взгляд, с одной стороны, будут выгодные условия ипотечных программ, а, с другой, сервис и быстрота обслуживания ипотечных брокеров, приводящих в банки до 80% ипотечных заёмщиков.

Стоит отметить, что 2006 год стал годом первых секьюритизационных сделок - Городской ипотечный банк и Внешторгбанк выпустили ипотечных ценные бумаги и продали их западным инвесторам. Можно предполагать, что в 2007 году и российский фондовый рынок пополнится ипотечными ценными бумагами российских эмитентов, так о планах выпустить первые ипотечные облигации на российском рынке и поставить подобные выпуски на поток заявило АИЖК.

С увеличением конкуренции между коммерческими банками и с привлечением дешевых денежных средств на рынок ипотечного кредитования путем секьюритизации ипотечных портфелей, в течение 2007 года будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. Также рост конкуренции в борьбе за ипотечного заёмщика может усилиться в связи с выходом на рынок Екатеринбурга сильных федеральных игроков и новых иностранных кредиторов, которые могут предложить более выгодные условия, как по ставкам, так и по сервису.

Можно также отметить, что большинство крупных кредиторов рассчитывают в 2007 году достичь не меньших результатов в наращивании ипотечного портфеля как по количеству выдаваемых кредитов на покупку жилья, так и по объёму.

Больше товаров – хороших и разных

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. 2006 год сопровождался дальнейшим смягчением требований к заёмщикам. Банки смягчали требования к созаемщикам (например, в качестве созаемщиков разрешили привлекать не только родственников) и к предмету залога (например, разрешили оформлять в залог квартиры в домах с деревянными перекрытиями). Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Также один из итогов развития ипотеки Екатеринбурга 2006 года - появление такого интересного продукта, как ипотечные кредиты без первоначального взноса. Первым на такой шаг в качестве эксперимента решился Банк Москвы - программа оправдала ожидания: поток клиентских заявок и количество выданных кредитов в первые месяцы выросло в разы. Такой успех вдохновил ВТБ24, DeltaCredit и Райффайзенбанк – «ипотека под сто процентов» получила распространение. Однако, если оценивать перспективу долгосрочного воздействия на ипотечный рынок программ «без первоначального взноса», то можно отметить, что, с одной стороны, при росте цен на недвижимость 5-10% в месяц введение данных программ, на наш взгляд, вполне оправданно с точки зрения соотношения риска банков и получаемого маркетингового эффекта, с другой стороны, снижение темпов роста менее 4-5% в месяц приводят к значительному увеличению банковских рисков. В 2006 году ситуация складывалась очень благополучно, но 2007 год меняет конъюнктуру.

Банки идут на встречу заёмщикам даже без подтверждённого дохода, развивают программы экспресс-кредитования, рефинансирования ранее выданных кредитов. По данным исследований, почти 60% тех, кто выплачивает ипотечный кредит, хотели бы снизить ставку. Доступная услуга рефинансирования кредита при общем снижении ставок на самом деле приведет к обострению конкурентной борьбы на ипотечном рынке, поскольку окажется, что получить клиента, его надо удержать. Думается, перспективы следующего года – дальнейшее улучшение условий кредитования и возможность при снижении ставок перекредитоваться в своем же банке.

В 2006 году в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку более доступной для широких слоев населения. Расширяются число объектов, под которые можно взять кредит, появляются новые программы для новостроек и загородной недвижимости. Появились программы кредитования покупки коммерческой недвижимости. Из новых ипотечных продуктов, которые в 2007 году должны стать массовыми, стоит отметить кредитование новостроек, коттеджей/загородной недвижимости и перекредитование ранее взятых кредитов.

Активно развивается сектор потребительской ипотеки или ломбардного кредитования, то есть кредитования под залог имеющейся недвижимости. Достаточно много заёмщиков используют этот вид кредита для покупки новостройки или коттеджа, есть бизнесмены, берущие такую ипотеку на развитие собственного дела. Это источник средств, причем недорогих и на долгий срок. По данным экспертов, его доля в объеме кредитования выросла практически вдвое – с 10 до 20%. Но развиваться ему еще есть куда: западная практика такова, что примерно 50% имеющейся недвижимости находится под залогом.

Что день грядущий нам готовит

Пик выдачи ипотечных кредитов в 2006 году в большинстве банков пришелся на май-июнь. Впрочем, июль-август и даже первая половина осени тоже были очень активными. А вот зимой, когда рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации, почти все банки начали жаловаться на уменьшение количества заявок. С одной стороны, фактически для многих ипотечных покупателей цены подошли к платежеспособному уровню или даже превысили его – многие из заёмщиков не могли позволить купить себе то, на что рассчитывали. С другой стороны, некоторые покупатели, рассчитывающие на покупку без ипотеки, обнаруживают, что квартиры стоят уже гораздо дороже, чем они рассчитывали, и денег на покупку или доплату при улучшении жилья им не хватает и необходимо или воспользоваться кредитом, или отложить решение своего жилищного вопроса.

Покупатели стали медлить с оформлением кредита и с покупкой, ожидая дальнейшего развития событий в надежде на снижение цен. Незначительное временное (3-5 месяцев) снижение до 10-15%, по мнению наших аналитиков возможно, но в краткосрочной перспективе и на отдельные секторы рынка. В целом же рынок по итогам года будет расти не менее чем инфляция. В соответствии с этим, если наши прогнозы, верны, ипотека в 2007 году позволит если не заработать, то окупить проценты за год.

Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 20%, вполне можно ожидать, что в 2007 году ипотечные сделки займут на рынке около 30-40%.

Скорее всего, за ближайшие годы увеличится не только общее число покупок жилья в кредит, но и вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка - поправка в Федеральный закон ?214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек, как черт от ладана.

Банки начнут более активно осваивать те направления кредитования, которые наметились в 2006 году: ипотека загородной недвижимости, ипотека под залог земли, рефинансирование. Одновременно с увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости и первичного рынка недвижимости в портфелях банков будут совершенствоваться и программы кредитования вторичного рынка жилья.

Сегодня на российском ипотечном рынке представлены все услуги, практикующиеся в мире, абсолютно новый продукт изобрести уже крайне сложно. Поэтому в ближайшем будущем расширение продуктовой линейки ипотечных банков произойдет за счет специализированных программ под конкретные категории населения - молодежь, "выпускники вузов", "молодые семьи", "ипотека без подтверждения дохода" и т.д.

Скорее всего, в наступившем году наберет обороты ломбардная (потребительская) ипотека, то есть кредиты на под залог имеющейся недвижимости. Их удобство в том, что, передав банку в залог имеющееся жилье и не снимаясь с регистрационного учета, клиент может получить крупные суммы на длительный срок. Дальше, например, он может инвестировать эти деньги в новостройку квартиры (коттеджа), в отделку и/или мебель для купленной квартиры.

Сейчас, несомненно, будет легче покупать: увеличивается срок экспозиции квартиры, а значит, продавцы становятся сговорчивее, благосклоннее смотрят на ипотечных покупателей, легче формировать цепочки сделок. Надолго или нет? Посмотрим…

19.03.2007
Генеральный директор ГК "Ярмарка"
Гусев Дмитрий Павлович

Источник: ГК "Ярмарка"



Использование информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex