Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Вторичное жильё: анализ рынка >> Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга. Итоги 2006 года.

Вторичный рынок жилой недвижимости Екатеринбурга. Итоги 2006 года.

Основные показатели года

Отличительной чертой рынка жилья в 2006 году стало небывалое повышение цен. Если первый квартал был относительно стабильным, цены выросли на 6% (с 30,8 до 32,6 тыс. рублей), количественный объем предложения варьировался в пределах 5%, то во втором квартале ситуация изменилась. В апреле на рынке произошло резкое снижение количества объектов (на 16% за месяц), сопровождающееся повышением среднего уровня цен на 5%. Следующие полгода цены росли в среднем на 10% в месяц. Увеличение темпов роста цен происходило вплоть до августа, в котором прирост цен был максимальным и достиг 12%. Одновременно происходило сокращение объемов предложения. Начиная с сентября темпы роста стали снижаться, а количество объектов на рынке, напротив, увеличиваться. В последний месяц года цены поднялись на 2%. Объем предложения в январе 2007 достиг уровня начала прошлого года. Средняя цена по городу на 8 января составила 64,7 тыс. рублей, что на 110% выше стоимости квадратного метра в начале 2006 года.

Объекты рынка

На рынке жилья Екатеринбурга присутствуют как отдельные квартиры, так и комнаты в квартирах. Количество комнат выставленных на рынке составляет около 15% от общего объема предложения. Наибольшую долю на рынке комнат занимают предложения одной комнаты - 88%, следом идут объекты с числом комнат от двух - 12%. На протяжении семи месяцев с начала 2006 года динамика стоимости комнат совпадала с темпами роста цен на квартиры. В августе объем предложения комнат достиг минимума и, начиная с этого периода, темпы роста цен на комнаты стали выше среднерыночных. По итогам года стоимость квадратного метра одной комнаты выросла на 139%, достигнув отметки 83,5 тыс.рублей, двух комнат – на 143%, поднявшись до 75 тыс.рублей. Объем предложения комнат в январе 2007 снизился на 17% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Рисунок 1. Динамика стоимости квадратного метра квартир и комнат, рублей

Квартиры в свою очередь тоже можно группировать по количеству комнат. На рисунке 2 представлены доли квартир на рынке в зависимости от числа комнат. В январе 2006 года наибольший удельный вес имели двух- и трехкомнатные квартиры, которые занимали по 34% от общего количества объектов. Следующими с долей рынка равной 19,5% были однокомнатные квартиры. Квартиры с числом комнат от четырех составляли 12,5%. На протяжении года процент однокомнатных квартир увеличивался, а квартир с числом комнат от трех – напротив снижался. В результате на начало января однокомнатные квартиры стали занимать 30%, в то время как суммарная доля квартир с числом комнат от трех упала до 31%. Средняя площадь квартир, выставленных на рынке, составила 53 квадратных метра, что является одним из самых низких показателей за последние пять лет.

Рисунок 2. Структура рынка квартир в разрезе числа комнат

Если рассматривать рынок жилья в целом, то при том, что количественный объем предложения в январе 2006 и 2007 гг. отличается всего на 2%, суммарная площадь объектов, выставленных на продажу, снизилась на 10,5%. Так согласно данным УПН, в начале прошлого года на вторичном рынке жилья предлагалось 267 тысяч кв.м., в январе 2007 этот показатель составил всего 238,5 тысяч кв.м. Настоящая структура рынка жилья, в которой идет перекос в сторону наиболее ликвидных объектов, свидетельствует о сохраняющейся нестабильности рынка.

Первые три месяца 2006 года темпы роста цен на одно- и двухкомнатные квартиры отличались на доли процентов. Во втором квартале быстрее всего росли самые ликвидные «однушки» (23%). Третий квартал стал рекордным по темпам роста среднерыночной цены, в этот период быстрее всего поднимались в цене «двушки» (34%). И, наконец, в четвертом квартале, когда тенденция к замедлению роста цен стала более выраженной, в лидеры по динамике стоимости жилья вышли «трешки» (20%). Общее повышение цен в 2006 году составило: на однокомнатные квартиры – 109%, двухкомнатные – 111%, трехкомнатные – 106%, четырехкомнатные – 95%.

В начале января 2007 средний срок экспозиции квартир равнялся 63 дням. Сроки экспозиции квартир в зависимости от числа комнат представлены на рисунке 3. Здесь размер шара соответствует величине срока экспозиции. Самый маленький срок экспозиции у однокомнатных квартир – 55 дней. Двухкомнатные квартиры находятся на рынке дольше в среднем на 6 дней, срок экспозиции трехкомнатных квартир отличается от двухкомнатных также на 6 дней. Для сравнения, год назад сроки экспозиции одно-, двух-, и трехкомнатных квартир были соответственно 60, 78 и 93 дня. Таким образом, если в 2007 срок экспозиции однокомнатных квартир меньше всего на 9%, то для двух- и трехкомнатных квартир разница составляет 22-28%. А при рассмотрении сроков экспозиции квартир, являющихся объектами чистой продажи, разница сокращается еще больше: однокомнатные находятся в продаже 46 дней, двухкомнатные – 47, трехкомнатные 50. Эти данные говорят о повышенном спросе на «двушки» и «трешки». Объяснением может быть то, что в условиях сложившихся высоких цен снижается доля тех, кто в состоянии купить квартиру «с нуля» и, соответственно, растет процент тех, кто приобретает квартиру с целью улучшения жилищных условий.

Рисунок 3. Стоимость квадратного метра и срок экспозиции квартир, на 8.01.07

Вид сделки

В зависимости от цели продажи квартиры делятся на объекты чистой продажи и обмена. На рисунке 4 показаны доли рынка, которые занимают квартиры участвующие в обмене и чистой продаже. В 2006 году объекты чистой продажи составляли от 35% до 45% от общего объема предложения. Минимальная доля квартир в чистой продаже (35%) была зафиксирована в начале сентября.

Рисунок 4. Структура рынка квартир в разрезе условий продажи

За год цены на квартиры участвующие в обмене выросли на 3% больше, а на квартиры в чистой продаже на 3% меньше, чем в среднем по рынку. Итого на начало января 2007 стоимость квадратного метра при обмене составила 64,2 тыс.рублей, при чистой продаже – 65,4 тыс.рублей. Меньше всего среди квартир в чистой продаже подорожали квартиры большой площади – двух-, трехкомнатные квартиры на 97%, тогда как при обмене такие квартиры подросли на 112% и 108% соответственно. Что касается квартир от четырех комнат, то здесь разница еще заметнее – 104% при обмене, 86% при чистой продаже. Если рассматривать рост цен в зависимости от типа дома, то здесь квартиры больших размеров (спецпроект и полнометражки) при чистой продаже за год поднялись в цене на 85% и 91% соответственно, а при обмене на 100% и 103%. Отсюда следует, при покупке небольших квартир более высокая стоимость объектов чистой продажи не играла такой роли, как при приобретении крупных квартир. В то же время произошедшее снижение разницы в ценах между квартирами в чистой продаже и обмене привело к сокращению уровня спроса на квартиры участвующие в обмене. Об этом свидетельствует тот факт, что в январе 2007 средний срок экспозиции объектов участвующих в обмене увеличился до 74 дней, тогда как среди квартир в чистой продаже он равен 49 дням, относительная разность составляет 51%. Для сравнения, в начале 2006 года квартиры, предназначенные для обмена, находились на рынке 92 дня, квартиры, реализуемые как объекты чистой продажи, 73 дня, итоговая разница всего 26%.

Характеристики жилых зданий

Жилые здания на вторичном рынке различают по материалу стен и типу дома. В разбивке по материалу стен лидерами по росту цен за год стали квартиры в шлакоблочных домах, стоимость квадратного метра в них поднялась на 123%, с 24,3 тыс.рублей до 54,1 тыс.рублей. Меньше всего, на 101%, подорожали деревянные дома, квадратных метр квартиры там стоит в среднем 32 тысячи рублей. Самые распространенные кирпичные и панельные дома поднялись в цене на 107% и 113% соответственно. В результате, как видно из рисунка 5, средняя стоимость квадратного метра в панельных и кирпичных домах практически сравнялась.

Рисунок 5. Динамика стоимости кв.м. в панельных и кирпичных домах

На рисунке 6 представлены квартальные показатели динамики цен в зависимости от типа дома. Квартиры улучшенной планировки и пентагоны обладают сходными характеристиками, поэтому они объединены в одну группу. То же самое относится к квартирам в хрущевках и брежневках. На протяжении года лидерами по росту цен были попеременно хрущевки с брежневками (первый и третий квартал) и малосемейки (второй и четвертый квартал). Квартиры большой площади, к которым относятся спецпроект и полнометражки, поднимались в цене медленней: в первом полугодии самые низкие темпы демонстрировали полнометражки, во втором меньше всего выросли квартиры спецпроекта. Таким образом к началу 2007 стоимость квадратного метра в малосемейках достигла 80 тыс.рублей, в брежневках – 65 тыс.рублей, повышение за год составило 120% и 119% соответственно. Полнометражки в 2006 году выросли до 58,7 тыс.рублей, всего на 104%, квартиры спецпроекта до 65 тыс.рублей, или на 87%. Квартиры улучшенной планировки и пентагоны стоили в начале января 65,5 тыс.рублей, годовое повышение составило 109%.

Рисунок 6. Квартальные индексы прироста цен в зависимости от типа дома

На рисунке 7 представлена структура рынка квартир в разрезе типовых домов. Порядковому номеру кольца соответствует номер квартала. Внутреннее кольцо связано с январем 2006 года, во внешнем кольце расположены данные января 2007 года. Как можно наблюдать из рисунка, одной из особенностей 2006 года является рост доли малосемеек. Количество квартир спецпроекта также увеличилось на 26% по отношению к началу прошлого года. Процент полнометражек, напротив, сократился в полтора раза, с 12% до 8%.

Рисунок 7. Структура рынка квартир в разрезе типовых домов

Местоположение объектов

Первое место по стоимости квадратного метра в Екатеринбурге стабильно удерживает центральный район. На 8 января 2007 средняя цена в этом районе достигла отметки 73 тыс.рублей. Тройка лидеров в остальных поясах приведена в таблице 1. В ней представлены районы, которые в течение года наибольшее количество раз возглавляли свою группу, и, кроме того, первенствуют по показателю среднегодовой стоимости жилья.

Таблица1. Лидирующие по стоимости квадратного метра районы Екатеринбурга

  1 пояс 2 пояс 3 пояс 4 пояс
1 БОТАНИЧЕСКИЙ ВОКЗАЛЬНЫЙ ЧЕРМЕТ ШИРОКАЯ РЕЧКА
2 ПАРКОВЫЙ СИБИРСКИЙ УКТУС УНЦ
3 АВТОВОКЗАЛ ЭЛЬМАШ С.СОРТИРОВКА ЕЛИЗАВЕТ

Динамику цен с начала года в разбивке по территориальным поясам можно проследить на рисунке 8. В течение второго полугодия наименьший коэффициент роста стоимости жилья по отношению к началу 2006 наблюдался в Центре. За год цены в этом районе выросли на 97%. Итоговый рост стоимости квартир первого пояса совпал со средним показателем по рынку и составил 110%, с 32,4 тыс.рублей до 68 тыс.рублей. А самое сильное повышение стоимости квадратного метра произошло в четвертом поясе, цены на квартиры в котором за четвертый квартал поднялись на 28%, тогда как в остальных территориальный поясах повышение составило 16-19%. В результате средняя цена квадратного метра квартир четвертого пояса выросла с 23,8 тыс.рублей до 52,2 тыс.рублей, на 119% по отношению к началу 2006. Квартиры второго пояса поднялись до отметки 61,3 тыс.рублей, третьего пояса – до 56,8 тыс.рублей, на 115% и 114% соответственно.

Рисунок 8. Относительный прирост цен с начала года в разбивке по поясам

Заключение

Значительный рост цен на жилье в Екатеринбурге не является уникальным на фоне других городов России: в Москве цены начали стремительно повышаться уже в четвертом квартале 2005, в Санкт-Петербурге и в соседних Екатеринбургу городах-миллионниках – Уфе и Челябинске - цены на жилую недвижимость за 2006 год поднялись более чем на 90%. Это свидетельствует о том, что рост цен на квартиры не является проблемой местного масштаба, причины лежат в сложившихся на российском рынке жилья условиях. В числе данных условий, широкое распространение ипотечного кредитования, так в нашем агентстве доля ипотечных сделок доходит до 60-65%. В целом по рынку, по различным оценкам, ипотечные сделки составляют около 30%. Также к факторам увеличения спроса относятся общий рост доходов населения и отсутствие альтернативных способов сбережений равных по доходности и надежности. Что касается финансовых инструментов накопления, то, несмотря на динамичное развитие финансового рынка, степень традиционного недоверия населения остается довольно высоким. Усугубляет ситуацию существующая нехватка жилья, особенно острая в городах с высоким миграционным притоком населения. Устранить диспропорцию спроса и предложения на рынке жилой недвижимости можно воздействуя на первичный рынок. А именно, разработать законодательные механизмы, обеспечивающие интересы всех участников рынка, содействовать реализации проектов массовых жилых застроек, которые способны вывести существующие объемы строительства на новый уровень.

Так как ситуация на вторичном рынке жилья во многом зависит от внешних регулирующих факторов предсказывать дальнейшее развитие событий довольно затруднительно. Тем не менее, можно утверждать, что темпы роста цен 2006 года в 2007 году весьма маловероятны. Кроме того, в 2007 поведение цен по всей вероятности будет не столь однонаправленным. В настоящее время цены по инерции продолжают расти, но показатели прироста снижаются, что свидетельствуют о приближении периода стабилизации. На протяжении этого периода возможно даже снижение цен по некоторым категориям. Хотя, как свидетельствует мировая практика, в растущей экономике долговременное падение цен на недвижимость невозможно, и через некоторое время цены снова пойдут вверх. Общий рост стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке Екатеринбурга в 2007 году может составить от 15 до 40%.

 КБ «Ярмарка»
т.(343)3-55555-0
 
20.01.2007


Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п.

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex