Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Новостройки: обзор рынка >> Обзор рынка первичного жилья. Январь-октябрь 2006.

Обзор рынка первичной недвижимости Екатеринбурга.

В работе в качестве исходного материала при создании обзора были использованы данные открытого доступа с сайтов строительных компаний, информационные сайты о недвижимости blizko.ru, dolevka.ru, dolevoydom.ru, а также статистика федеральной службы Госкомстата gks.ru и его региональных подразделений.

 Екатеринбург переживает период бурного социально-экономического развития. Увеличивается численность населения, так с января по август количество жителей Екатеринбурга выросло на 2,1 тыс. человек. Среди городов-миллионников только Москва и Казань также могут похвастаться положительной динамикой – 3,7 тыс. человек (данные на июль 2006) и 1,3 тыс. человек соответственно. Растут доходы жителей Екатеринбурга.

К числу индикаторов успешного развития города относится и активный рост жилищного строительства. В 2006 году планируется ввести в эксплуатацию 730 тыс. кв.м. жилья, что на 13,4% превышает показатели прошлого года. За девять месяцев текущего года в Екатеринбурге введено 267,2 тыс. кв. м, на 30% больше чем за соответствующий период прошлого года. По плановым объемам жилищного строительства в 2006 году Екатеринбург находится на четвертом месте в России, уступая Москве, Санкт-Петербургу и Новосибирску.

Обращает на себя внимание неравномерность темпов ввода жилья в течение года в Екатеринбурге. Так за три квартала 2006 года было введено в эксплуатацию 37% от годового объема жилищного строительства. Чтобы выполнить план на 2006 год за последний квартал необходимо принять от строительных компаний еще 63%. И хотя по сравнению с 2005 годом ассиметрия показателей ввода снизилась, тем не менее, по итогам девяти месяцев процент выполнения годового плана в Екатеринбурге ниже, чем у всех остальных городов-миллионников представленных на рисунке 1, почти в полтора раза меньше среднего значения в группе, и более чем в 2 раза меньше чем в Москве и в Омске.

Рисунок 1. Количественные показатели ввода жилья в крупнейших городах России (тыс.кв.м.)

В настоящий момент в Екатеринбурге ведут строительство более шестидесяти застройщиков. Большая часть из них имеет в своем распоряжении один-два земельных участка. В то же время можно выделить ряд крупнейших застройщиков, которые имеют выраженное лидерство по количеству объектов застройки. На рисунке 2 представлена четверка строительных организаций, отобранных по указанному критерию. При этом в расчет брались только объекты с подготовленной для застройки площадкой, готовым (или в стадии возведения) фундаментом и установленным сроком сдачи. Так как отбор производился не по количеству квадратных метров, а по числу земельных участков, в таблицу не вошли такие застройщики как «Наш Дом» и АСЦ «Правобережный», которые ведут строительство крупных жилых районов «Волгоградский» и «Правобережный». В перспективе именно крупномасштабные проекты застройки способны решить существующую жилищную проблему. Строительные мощности и финансовые возможности не позволяют большинству действующих застройщиков в одиночку реализовать подобные проекты. Выходом в данной ситуации может быть либо помощь властей в подведении необходимых коммуникаций, либо привлечение средств крупных финансово-промышленных корпораций. По второму варианту развиваются события при реализации самого, пожалуй, грандиозного на сегодняшний день проекта - застройки жилого района «Академический». Главный инвестор проекта компания «Ренова-СтройГруп» получила участок застройки площадью 1 тыс. 300 гектаров и взяла на себя прокладку коммуникаций. В случае успешного окончания проекта город получит 4,5 млн. кв. метров жилья.

Рисунок 2. Лидеры по количеству объектов строительства.

Стоимость квадратного метра жилья в новостройках в значительной степени зависит от удаленности от центра и этапа строительства. Средние в группах состоящих из объектов предлагаемых застройщиками и посредниками отличаются незначительно. Кроме того, если застройщик на ранних этапах строительства начинает активные продажи, то на завершающих стадиях все квартиры, как правило, распроданы и поступают на рынок только через посредников. Зачастую застройщик изначально осуществляет продажи только через определенное агентство недвижимости. Поэтому анализ данных проводился на основе выборки состоящей как из квартир предлагаемых застройщиками, так и агентствами недвижимости.

Рисунок 3. Стоимость квадратного метра жилья в зависимости от этапа строительства.

В центральном районе и жилых районах прилегающих к центру (так называемый первый пояс) возводится жилье преимущественно бизнес- и элит-класса. Средний уровень цен на квартиры в таких домах на всех стадиях строительства выше, чем средняя стоимость новостроек на завершающих этапах строительства, но более удаленных от центра. В качестве подтверждения данного вывода приведен рисунок 3. К районам первой группы отнесены районы первого пояса и центр, остальные районы включены во вторую группу. Нулевой цикл строительства (подготовка площадки, разработка котлована, укладка фундамента) обозначен как начальный этап, серединный этап включил в себя монтаж первых и средних этажей, а на завершающем этапе производятся работы от монтажа верхних этажей и до подготовки объекта к сдаче. Как видно из рисунка 3 в первые месяцы 2006 года стоимость квартир второй группы практически не зависела от этапа строительства, но, в апреле-мае, когда цены на новостройки начали активно повышаться, быстрее всего стали расти в цене квартиры находящиеся на завершающем этапе. В результате разрыв в цене между начальным и завершающим этапами строительства увеличился. Согласно данным последних месяцев, чтобы въехать в квартиру на полтора года раньше (средний временной интервал между начальным и завершающим этапами строительства) необходимо доплатить 7,4 тыс. рублей за кв.м. в районах первой группы и 5 тыс. рублей за кв.м. во второй. В относительном выражении соответственно 17% и 14%.

Сложившиеся в настоящее время высокие цены на первичную жилую недвижимость повышают интерес населения к ипотечному кредитованию новостроек и ограничивают возможность применения механизма поэтапного долевого инвестирования. Рассмотрим стандартный график платежей по долевке - 30% первоначальный взнос, оставшаяся часть выплачивается ежемесячно равными частями до конца строительства. Возьмем пример с минимальными выплатами. Допустим, потребитель желает приобрести небольшую квартиру площадью 50 кв.м. в новостройке района второй группы, которая находится на начальном этапе строительства. Средняя стоимость такой квартиры равна 1786 тыс. рублей. Потребитель вносит из собственных средств 30% от стоимости жилья, или 536 тыс. рублей. Оставшаяся сумма распределяется равными частями в качестве ежемесячных платежей вплоть до месяца, в котором будет сдан дом. Предположим, оставшийся до сдачи срок составляет 2 года. Тогда размер ежемесячного взноса будет составлять 52 тыс. рублей. Немногие семьи имеют доход, который позволит выплачивать указанную сумму. Ипотечное кредитование за счет увеличения периода выплат позволяет в несколько раз снизить размер ежемесячных платежей. Большая часть строительных организаций корректируют размер ежемесячного платежа с помощью коэффициента УРЦЭЦ. Согласно данным крупной екатеринбургской компании, индекс УРЦЭЦ за десять месяцев текущего года поднялся на 14%. Для сравнения, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки составляет 15-16%. Кроме того, бурный рост строительства по всей России может привести к нехватке стройматериалов, повышению цен на них и, следовательно, к увеличению строительного коэффициента. А ипотечному кредитованию предрекают дальнейшее снижение процентных ставок.

Интерес представляет сопоставление цен на вторичную и первичную недвижимость. В качестве объектов первичного жилья взяты новостройки на завершающих этапах. Отдельно рассмотрим цены на квартиры в районах первой и второй группы. Так как стоимость квадратного метра в значительной степени зависит от площади объекта, разобьем данные выборки на 3 группы: небольшие квартиры до 50 кв.м. включительно, квартиры средних размеров от 51 до 99 кв.м., квартиры площадью от 100 кв.м. Как видно из рисунков 4 и 5, поведение цен в районах первой и второй группы имеет свои особенности. В районах первой группы стоимость квартир площадью до 99 кв.м. в новостройках на завершающих этапах и цены на жилье аналогичных размеров на вторичном рынке практически сравнялись. Разница в ценах на первичное и вторичное жилье между квартирами большой площади является более существенной. По итогам октября она составила 7,7 тыс. рублей за кв.м. Здесь, однако следует учесть то, что зачастую квартиры в новостройках сдаются с черновой отделкой. Среди квартир площадью от 100 кв.м. в районах первой группы довольно высока доля квартир элит-класса. А по оценкам специалистов стоимость отделки квартир такого класса может достигать одной трети от общей стоимости квартиры.

Рисунок 4. Стоимость кв.м. на первичном и вторичном рынке в районах первой группы.

Одна из особенностей цен на жилье в районах второй группы состоит в том, что уровень цен в категории квартир площадью от 51 до 99 практически не отличается от цен на квартиры площадью от 100 кв.м. Как на первичном, так и на вторичном рынке лидируют по стоимости квартиры небольших размеров. Если в начале года вторичное жилье независимо от размеров стоило дороже первичного, то после весеннего повышения цен на новостройки разница в стоимости вторичного и первичного жилья сократилась. В последние месяцы цены на вторичное жилье снова вышли вперед, хотя стоимость квадратного метра в небольшой квартире в новостройке на завершающем этапе все еще выше среднего уровня цен на квартиры вторичного рынка площадью свыше 50 кв.м.

Рисунок 5. Стоимость кв.м. на первичном и вторичном рынке в районах второй группы.

 В зависимости от характеристик и расположения строящегося дома его можно отнести к жилью эконом-, бизнес- и элит-класса. В таблице 1 приведен краткий перечень признаков класса. Ряд объектов на рынке, позиционируемых как жилье более высокого класса не может быть отнесено к таковому по одному или нескольким параметрам. Всего на первичном рынке Екатеринбурга около 3% объектов удовлетворяют критериями элитного жилья, 46% относятся к бизнес-классу и 51% от общего числа объектов составляет эконом-класс. Внутри каждого класса объекты также неоднородны по цене и качественным характеристикам. Так среди элит-класса можно выделить сегмент «премиум», к которому относятся объекты уникальные по социально-технической инфраструктуре и архитектурным решениям. В городе может быть всего несколько таких объектов. Верхний порог цен на жилье «премиум» достигает 7000 тыс.долл.США. за кв.м. На нижней границе ценового предложения рынка новостроек находится так называемое социальное жилье эконом-класса. Дома, которые относятся к социальному жилью, расположены в районах второй группы. Квартиры в этих новостройках преимущественно одно- и двухкомнатные, общая площадь небольшая, в иных случаях даже меньше гостовских 28 кв.м. Средняя стоимость кв.м. социального жилья равна 40 тыс. рублей. В общем случае элит-класс стоит 80 тыс. рублей, бизнес-класс -55 тыс. рублей, а эконом-класс – 45 тыс. рублей.

Таблица1. Признаки жилья элит-, бизнес- и эконом-класса

 

 Элит-класс

 Бизнес-класс

 Эконом-класс

 Район

 Центр

 Районы первой группы

 Районы второй группы

 Наружные стены

 Монолитно-каркасная конструкция, наружные стены -кирпич

 Кирпич или монолитно-каркасная конструкция

 К вариантам бизнес-класса добавляются стеновые панели из сборного железобетона

 Подземный гараж

 Есть

 Есть

 Не имеет значения

 Высота потолка

 От 3 м.

 От 2,7 м

 Не ниже установленных нормами СНиП 2,5 м.

 Минимальная площадь

 Свыше 70 кв.м.

 Свыше 45 кв.м.

 Не менее установленных нормами СНиП 28 кв.м.

Так же как и на вторичном рынке, цены на первичном рынке в этом году росли рекордными темпами. Средняя стоимость кв.м. жилья за 10 месяцев увеличилась на 83% - с 27,7 тыс. рублей до 50,8 тыс. рублей. Цена небольших квартир в районах первой группы выросла с 30 тыс. рублей за кв.м. до 60 тыс. рублей, то есть в 2 раза. В районах второй группы быстрее всех росли цены на квартиры в новостройках на завершающих этапах, с января по октябрь 2006 средняя стоимость кв.м. увеличилась на 91%. Меньше всего, на 68%, изменились цены на квартиры площадью от 100 кв.м. в районах первого пояса – в начале января один квадратный метр стоил 31,7 тыс. рублей, в начале ноября он достиг отметки 53,4 тыс.рублей.

Рисунок 6. Изменение общего уровня цен на рынке первичного жилья за 10 месяцев 2006.

Делать прогнозы относительно дальнейшей динамики цен довольно сложно. Как показала ситуация произошедшая в апреле, большое влияние на изменение текущей ситуации на рынке первичной жилой недвижимости оказывает ценовая политика крупнейших строительных компаний города. На основании того, что в последнее время широко распространяется информация о новом скачке цен на жилье в начале 2007 года, можно предположить, что спада покупательской активности в ближайшие месяцы не предвидится, и цены продолжат рост на 5-10% ежемесячно (в зависимости от категории новостройки). Что касается долгосрочных перспектив, то такие факторы как спроса как рост доходов населения, высокая эффективность инвестиций в первичное жилье, положительная динамика прироста численности горожан, развитие ипотечного кредитования способствуют дальнейшему росту цен. В настоящее время готовятся меры по сокращению дефицита предложения. В частности, предлагается скорректировать структуру рынка, в которой сейчас основную долю составляют кирпичные и монолитные новостройки, в пользу более дешевых и быстрых по срокам возведения панельных домов из современных материалов. Кроме того, разрабатываются проекты по массовой застройке отдельных районов жильем эконом-класса.

 Аналитический отдел

 ГК «Ярмарка»
т.(343)3-55555-0
 
17.11.2006  


Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п.

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex