Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Аналитика по ипотеке >> Ипотека: итоги восьми месяцев 2006 года

Ипотека в январе-августе 2006 года: изменения, тенденции и прогнозы на ипотечном рынке Екатеринбурга

Наши прогнозы, изложенные в предыдущем обзоре, полностью оправдались. В настоящее время сегмент ипотечного кредитования очень активно развивается: увеличивается количество банков, которые выдают жилищные кредиты (за последние пару лет их число выросло в пять-семь раз), и повышается спрос на ипотеку благодаря рекламной политике  банков  и риэлторских компаний. Уже видно, что число квартир, приобретенных с использованием кредитов, составляет значимую долю в общем объеме сделок. В среднем около 15-20% покупателей на рынке недвижимости Екатеринбурга улучшает свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов, а в ГК "Ярмарка" доля ипотечных сделок доходит до 60-65%.

Заёмщик - какой он сегодня?

Ныне требования банкиров к ипотечным заемщикам либерализовались до предела: "серая" (иногда даже "чёрная") зарплата, возможность привлечения в созаёмщики не родственников, регистрация не только в Екатеринбурге или Свердловской области, отсутствие российского гражданства, снижение доли собственных средств до 5-0% от стоимости приобретаемого жилья.

Рассматривая итоги ипотеки восьми месяцев текущего года, мы видим незначительные изменения портрета среднестатистического заемщика. Так какой же он - сегодняшний покупатель недвижимости с помощью ипотечного кредита? Ему обычно от 25 до 40 лет, он - менеджер среднего звена или специалист (около  50% заёмщиков - клиентов ГК "Ярмарка"), собственник бизнеса или топ-менеджер (около 25%), государственный служащий (около 5% процентов). Около 70% потребителей ипотечных кредитов имеют высшее образование, около 10% заемщиков - незаконченное высшее. Теперь об обеспеченности. Совокупный (то есть с учетом всех источников) доход потенциального заемщика колеблется в интервале от 20 000 до 50 000 рублей (около 70%), 50-100 тысяч рублей (около 20%), более 100 тысяч (5%). Около 60% потенциальных заемщиков имеют наличные средства в диапазоне всего 300 000- 500 000 рублей, около 30% - имеют жильё в собственности.

В Екатеринбурге, по данным департамента ипотечного кредитования ГК "Ярмарка", среднестатистический размер кредита около 1,3 млн. рублей, средняя стоимость квартиры, обремененной ипотечным залогом, около 2 млн. рублей, комнаты - около 900 тыс.

Общероссийскими стандартами ипотечного кредитования стала доля собственных средств в размере 10% от стоимости приобретаемой квартиры.

Налицо наметившаяся в последний год тенденция увеличения среднего размера кредита и уменьшения средневзвешенной ставки по кредиту (за последний год процентные ставки снизились на 2-3%). Улучшение общеэкономической ситуации в стране, уменьшение уровня инфляции и страновых рисков стимулирует снижение процентных ставок. С увеличением уровня доходов населения повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир.

Несмотря на то что банки в течение минувшего года перманентно двигались в сторону увеличения максимального срока кредита, необходимость в этом практически сошла на нет. Планировать свою жизнь на 30 лет вперед ипотечные покупатели до сих пор не готовы. Самыми "ходовыми" являются 15-20-летние ипотечные кредиты.

Кроме того, приоритетами ипотечных покупателей в Екатеринбурге являются кредиты, выдаваемые в рублях, доля долларовых кредитов не превышает 2-3% от общего числа ипотечных кредитов. 

Проблемы ипотеки

Соотношение спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования, как в плане содержания ипотечных программ, так и в плане объектов залога, определяет проблемы ипотеки. Важнейшим тормозящим фактором развития ипотеки является рост стоимости жилья и дефицит предложения на рынке недвижимости. В частности, за восемь месяцев 2006 года недвижимость в Екатеринбурге подорожала более чем на 60% (см. Обзор рынка вторичной жилой недвижимости Екатеринбурга. Август 2006). Одной из основных причин этого явления принято считать Федеральный закон ? 214 «Об участии в долевом строительстве», который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах и тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

Кроме этого высокие мировые цены на нефть и вызванное этим оживление экономики увеличивают объем средств, направляемых на приобретение недвижимости, в том числе и в Екатеринбурге. К сожалению, сейчас имеет место явный перекос в сторону мер, направленных не на увеличение предложения жилья, а на повышение платежеспособного спроса на него. Речь идет о государственной финансовой поддержке ипотеки и модификации законодательства, которое стало гораздо более благоприятным для развития ипотечного кредитования. При этом на второй план отодвигается тот факт, что рост стоимости квартир способен существенно подорвать перспективы ипотеки в России. По статистике различных банков доля заёмщиков, купивших квартиру, составляет 10-30% от числа одобренных банком заёмщика, т.е. в связи со стремительным ростом цен и дефицитом предложения многие не могут приобрести жильё.

Кроме того, проблема заключается еще и в том, что в области ипотеки работает не так уж много профессионалов, которые владеют информацией и об объектах недвижимости, и об ипотечных программах. В результате качество услуг, которые получает клиент, оказывается недостаточно высоким, и это мешает потенциальному заемщику воспользоваться кредитом. Хотя, при специализации риэлторов на ипотечном кредитовании, доля заёмщиков, которые приобрели квартиру при участии риэлтора и ипотечного брокера (на примере департамента ипотеки ГК "Ярмарка"), составляет 90% и выше от числа заёмщиков, одобренных банком.

Ещё одна проблема - затягивание банками сроков рассмотрения кредитных заявок и одобрения объектов залога. Многие из банков не соблюдают декларируемые сроки андеррайтинга заёмщика и покупаемой недвижимости, затягивают сроки до 2-4 недель, что негативно сказывается на отношение потенциальных клиентов и ипотечных брокеров к такому банку. Порой ответ продавца (собственника квартиры или уполномоченного риэлтора) о продаже квартиры с ипотекой зависит от того, какой банк рассматривает (или уже одобрил) покупателя. Очевидно, что конкурентная борьба подтолкнёт клиентоориентированные банки к снижению сроков рассмотрения заявок заёмщиков до 1-2 дней. К сожалению, как правило, при увеличении количества заявок и соответствующей нагрузки на ипотечный отдел банка, увеличиваются и сроки рассмотрения. По прогнозам наших экспертов, одна из возможностей для вновь вышедшего банка уже сейчас резко увеличить поток выдачи ипотечных кредитов - заявить резкое уменьшение сроков одобрения заёмщиков (при конкурентоспособности прочих условий кредита) и не "захлебнуться" в этом потоке.  

Помимо этого в Екатеринбурге исторически сложилась традиция рассчитываться с продавцами недвижимости в день подписания договора купли-продажи, в соответствии с чем ипотечные покупатели оказывались в менее привлекательном положении - ведь продавцы по ипотечной сделке получали деньги после регистрации сделки в ФРС (примерно на 4 недели позже продавцов при обычной сделке). В условиях галопирующего роста цен на недвижимость эта проблема встала очень остро. При таком росте цен проводить ипотечные сделки было возможно при условии, что расчёты при ипотеке должны для продавца не очень отличаться от расчётов при обычной бескредитной сделке. Летом проблема расчётов была решена - большинством банков было принято решение о выдаче ипотечных кредитов в день сделки (по факту получения покупателем расписки из ФРС о сдаче пакета документов по сделке), что свидетельствовало о принятии банками дополнительных рисков в борьбе за ипотечного клиента.

Конкуренция крепчает

Наряду с этим некоторые банки решили пойти на решительный шаг в борьбе за потенциального клиента: банки предлагают приобретение квартиры с "нулевым" первоначальным взносом, т.е. отменили наличие собственных средств покупателя-заёмщика при получении ипотечного кредита. Оговоримся, что на подобный риск идут только банки, уверенные не только в собственных силах, но и в стабильных перспективах российской экономики, а, следовательно, и в благополучии собственных клиентов. Без всяких сомнений, сегодня даже самые осторожные банкиры присматриваются к инициативе первопроходцев. Резко снизившийся порог вступления в ипотеку есть не что иное, как отражение конкуренции. Реакция конкурентов двоякая. С одной стороны, специалисты высказывают осторожный пессимизм по поводу возвратности подобного рода кредитов. С другой – понимают, что кредит без первоначального взноса стал реальным конкурентным преимуществом на рынке кредитования, и игнорировать его невозможно.

Поводов для осторожности хватает. Многие эксперты с большим скепсисом относятся к клиентам, чье желание приобрести квартиру по ипотечному кредиту не подтверждено усилиями по накоплению хотя бы 10% от ее стоимости. В один голос специалисты вспоминают о том, что мировой опыт предоставления ипотечных кредитов без первоначального взноса лишь повышает риски невозврата этих самых кредитов.

Схема проста: на фоне постоянно растущих цен все большему числу людей кажутся доступными ипотечные кредиты. Они включаются в эту систему, но если по каким-то причинам понимают, что не справляются, то банковской системе грозит то, что уже прошли многие западные страны. А именно – кризис неплатежей.

Кроме того, надо понимать, что человек, не имеющий средств на первоначальный взнос, – арендатор, а не покупатель. Его психология совсем иная. Если покупатель квартиры вложил в нее 10-20% собственных средств, то он боится потерять ее и переживает за свои 300-500 тысяч рублей. Ипотека в ЕкатеринбургеА если он вкладывает 100-150 тысяч рублей, а завтра его доход падает, то он говорит: “Ну что сделаешь, не получилось” – и уходит. А банк остается, и именно ему приходится решать эту проблему. В таких условиях, отсутствие у большинства заёмщиков универсального инструмента оценки кредитоспособности - кредитной истории - играет крайне негативную роль. Конечно, пока на растущем рынке продать квартиру разорившегося кредитора - значит гарантированно покрыть свои затраты. 

Активность борьбы за заёмщиков проявляется и в том, что некоторые банки вывели на рынок "перехватывающие" кредиты, которые позволяют перекредитовывать ранее взятые ипотечные кредиты в других банках по более низким ставкам. Кстати, только за восемь месяцев 2006 года  в среднем по рынку предлагаемые ставки по ипотечным кредитам снизились на 2-3 %, что делает эту услуги весьма актуальной, например, при условии нежелании банка-кредитора снижать ставки по ранее выданным кредитам.

Перспективы ипотеки

Некоторые из тенденций, которые создают сами банки, - это с одной стороны, привлечение ипотечных брокеров (риэлторов) в качестве представителей заёмщиков (это означает удобство для клиентов - в идеале, если клиент для получения кредита приходит в банк всего 1-2 раза, всё остальное время в банк ходит его ипотечный брокер). С другой, - это предоставление преференций наиболее профессиональным и успешно работающим ипотечным брокерам (риэлторским компаниям, специализирующимся на ипотечных сделках). Так некоторые банки, предлагают для клиентов таких компаний снижение процентных ставок, уменьшение платы за рассмотрения заявок и/или платы за выдачу кредита. 

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в последующем продолжится обостряться в связи с выходом новых игроков. Планируют предложить ипотечные программы в  Екатеринбурге Ситибанк и Банк Сосьете Женераль Восток. Должны выйти на рынок ипотечных брокерских услуг, возможно и в Екатеринбурге, лидеры потребительского кредитования "Хоум Кредит" и "Русский стандарт", а также страховые компании, клиенты которых являются потенциальными клиентами ипотеки. Это приведёт к дальнейшему снижению процентных ставок, улучшению сервиса со стороны ипотечных брокеров и банков.

По мнению аналитиков и ипотечных брокеров ГК "Ярмарка", ипотека в ближайшие 3-4 года будет развиваться очень интенсивно, рынок ипотеки в Екатеринбурге в 2006 году вырастет на 70-100%, при этом доля ипотечных сделок в структуре вторичного рынка недвижимости существенно возрастет до 20-25%.

Данный обзор рассматривает ипотеку на вторичном рынке Екатеринбурга, ипотека новостроек и загородного жилья (коттеджей) будет рассмотрена нами по итогам года.  

11.09.2006
Директор ГК "Ярмарка"
Гусев Дмитрий Павлович

Вы можете задать свой вопрос или отправить он-лайн заявку на услуги по ипотеке. Наш специалист свяжется с Вами и договорится о встрече в удобное для Вас время и проведении бесплатной консультации.

Также за более подробной информацией Вы можете обратиться в один из офисов департамента ипотеки.



Доступна ли Вам ипотека
На что обратить внимание при оценке Ваших финансовых возможностей для покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex