Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Аналитика по ипотеке >> Итоги 2005 года: ипотека - брать или подождать?

Итоги 2005 года: что выгоднее - ипотека сегодня или завтра?

Уровень информированности населения об ипотеке за 2005 год значительно увеличился. Ипотека сегодня рассматривается как вполне доступный способ улучшения жилищных условий. Изменился и уровень консультаций в нашей компании: если раньше приходилось объяснять все с азов, то сегодня потенциальный покупатель ипотечного продукта уже вполне грамотен и консультации стали более конкретные.

Никто сейчас уже не сомневается в полезности и нужности ипотечного кредитования, однако бесконечные разговоры о фантастически низких ставках ипотеки наносят удар по реальной ипотеке. Правда, народ, уже изрядно наевшись демагогией властей по жилищному вопросу и недобросовестной рекламой, все меньше склонен гоняться за финансовыми миражами. Тем более, что в последние два года условия ипотеки для заемщика значительно улучшились: снизились ставки и минимальный размер начального взноса, выросли сроки кредитования, банки лояльнее стали подходить к оценке кредитоспособности.

Ипотека в ЕкатеринбургеНе может не радовать, что возникла жесткая конкуренция между банками за кошельки клиентов. Если изначально ипотека была элитарным финансовым продуктом, рассчитанным на тех, кому она не нужна, то сейчас она стала реальным механизмом решения жилищной проблемы для среднего класса. Так, в нашей компании более 40% сделок на вторичном рынке в этом году заключалось с использованием ипотеки.

2005 год стал годом активного выхода на ипотечный рынок банков: за этот год порядка 18 банков предложили потенциальным заёмщикам ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился примерно на 2%. Банки постепенно снижают и требования к заемщикам. Даже самые консервативные из них стали работать с серыми доходами на вторичном рынке. Просматривается и тенденция снижения расходов по оформлению кредита. Всё больше становится ипотечных программ по вторичному жилью, и, что особенно радует, по долевому строительстве и загородной недвижимости. Также, по нашей информации в 2006 году на рынок ипотеки Екатеринбурга намерены прийти, ещё несколько банков, предлагающих новые виды ипотечного кредитования, в частности, Ситибанк и "Городской ипотечный банк".  

Восемь процентов не за горами

Одним из психологических препятствий для многих потенциальных заемщиков является то, что постоянно муссируется тема о скором падении ставок по кредитам. Например, в конце октября 2005 года на заседании Правительства РФ глава Минрегионразвития Владимир Яковлев сделал громкое заявление: к 2010 году не только будет выдаваться 1 млн. кредитов в год, но и ставки упадут до 8 процентов. Чтобы удовлетворить растущий спрос и не допустить скачка цен, строители должны будут ежегодно сдавать не 40, а 80 млн. кв. м в год, догнав уровень 1980-х годов. Естественно, найдутся те, кто предпочтут подождать этого недалекого светлого будущего: низкие ставки, изобилие на рынке...  

Многих заемщиков волнует, что в обозримом будущем появятся дешевые кредиты, а они будут вынуждены по-прежнему продолжать платить по-старому. Может оказаться, что на протяжении 10-15 лет надо выплачивать, скажем, 12% годовых, в то время как остальные будут (если запастись оптимизмом) платить 8 процентов. Для сравнения: общая сумма процентов банку за кредит на сумму в 1 млн. рублей на срок 15 лет составит 1,35 млн. рублей при ставке 14% (что превышает сумму кредита) и ежемесячных выплатах 14 тыс. рублей без учета страховки. А при ставке 8% - соответственно, 720 тысячи и 9,55 тыс. рублей ежемесячно. Разница 630 тысячи рублей - это довольно обидно. Однако проблема разрешима, только надо владеть некоторой информацией...

Двойная выгода: стоимость растет, проценты падают  

На Западе вопрос решается просто: при падении ставок люди рефинансируют свои кредиты на лучших условиях. Банк выкупает недвижимость, залог снимается, выдается новый кредит под залог той же недвижимости. Например, в США после теракта 11 сентября 2001 года Федеральный резерв начал снижать учетные ставки, упали проценты по ипотеке, и вся страна начала рефинансировать свои кредиты - специалисты по рефинансированию работали ночами. 

У нас такая система пока не закреплена законодательно, но она возможна, и уже действует. Но выгодные условия будущего рефинансирования - добрая воля банка. Большое значение приобретает поиск именно того кредитного продукта, который дает наилучшие возможности. Сегодня имеет смысл не идти в банк напрямую, а обращаться к ипотечным брокерам , которые подберут вам самый выгодный кредит (выгода заключается не только в ставке). Затраты на услуги брокера могут многократно окупиться в недалеком будущем. Сейчас складывается весьма интересная система, при которой банки предоставляют ипотечным брокерам как оптовым поставщикам клиентов более выгодные условия по кредитам, заключая с ними соглашения о возможности будущего рефинансирования выданных кредитов. Именно возможность подбора такого кредитного продукта становится одним из важных преимуществ в борьбе за клиента.  

На перепутье  

Те, кто на заре российской ипотеки взял кредиты под 15 и более процентов в долларах и под 23-25 в рублях, тоже не остались в проигрыше: недвижимость с тех пор подорожала в два и более раз. Так, в предыдущие годы жилая недвижимость дорожала на 30-50 процентов в год и, только в этом году, рост цен составил около 20 процентов. Квартиры в Екатеринбурге в 2006 году подорожают по прогнозам наших аналитиков (см. Вторичное жильё: обзор рынка) на 25-30%. Ипотека, увеличивающая платежеспособный спрос, будет серьезно подогревать рынок, который сейчас и так находится на подъеме. Это означает, что цены на жилье будут расти еще быстрее. Поэтому потенциальным заемщикам, откладывающим получение кредита до лучших времен, лучше поторопиться: процентные ставки в ближайшее время вряд ли снизятся, а вот стоимость желаемой квартиры может существенно увеличиться. Да и основной смысл кредитования заключается как раз в получении средств в тот момент, когда они действительно необходимы. Ожидания низких процентов могут обернуться тем, что линия горизонта, на котором маячит призрак дома вашей мечты, будет удаляться по мере приближения. Все больше семей склоняются к тому, чтобы купить сегодня жилье по ипотеке, зафиксировав цену. При этом дальнейший рост цен будет уже не огорчать, а радовать. А ставку по кредиту можно будет при желании снизить, если кредитный рынок в будущем подешевеет.

Стало расхожим мифом, что дескать в России очень высокие ставки по ипотечным кредитам. С одной стороны, действительно, у нас 14-15% в рублях, а на западе положим 5-6% в долларах. НО. Во-первых, это уже не 23-25% годовых бывшие лет 5 назад, во-вторых, у нас инфляция 12%, а у них - 2-3%. Поэтому реальные ставки фактически одинаковы - порядка 3%. И пока у нас такая инфляция, никакого снижения ставок не будет. И не надо спекулировать на эту тему! Ниже ставки быть не могут. Так что возможное удешевление кредитов напрямую зависит от уровня инфляции. Что касается планов правительства по снижению банковской ставки по ипотечным кредитам до 7-8% к 2010 году, то мы считаем, что они вполне реальны, поскольку к 2010 году инфляция, по прогнозам правительства, бу дет не больше 4%. А поскольку инфляция ниже, то, соответственно, и ставки по кредитам снизятся, однако, хотя на столь продолжительный срок прогнозы по поведению цен на рынке недвижимости делать достаточно сложно, мы не прогнозируем роста стоимости недвижимости ниже ставок по ипотечным кредитам.

Стоит заметить, что, покупая квартиру с помощью ипотеки, Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц). Другими словами, государство возвращает 13% от процентов по ипотечным кредитам.  

Подводя итог, можно выделить основные моменты, предполагающие ответ на вопрос "брать ипотечный кредит сейчас или подождать снижения процентных ставок?":

  1. Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.
  2. Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете, а возможно и зарабатываете. Сравните: планируемое правительством в 2006 году понижение ставок по ипотечным кредитам до 12% годовых и предполагаемый 25-30%  рост на жилую недвижимость.
  3. Ставка ипотечного кредита на практике значительно снижается за счет экономии на подоходном налоге.
По нашим оценкам, сейчас, с учетом оживления рынка, можно говорить о том, что работа с продавцом для ипотечных брокеров усложнится. С другой стороны рост цен, который наблюдается сейчас и по прогнозам продолжится в 2006 году, должен увеличить количество ипотечных покупателей, которые откладывали покупку, ожидая снижения или замедления роста цен.

Есть все основания предполагать, что ставки у нас будут не всегда такими, каковы они сейчас. Они могут изменяться, как и стоимость недвижимости в зависимости от общеэкономической ситуации и объёмов жилищного строительства. А высокая у нас сейчас ставка или нет, это вопрос риторический. Она такая. Кого-то она устраивает, а кого-то нет. А, принимая решение брать или не брать кредит, надо четко представлять соответствующую экономическую составляющую и исходить из своих желаний и возможностей.

04.01.2006
Директор ГК "Ярмарка"
Гусев Дмитрий Павлович

Вы можете задать свой вопрос или отправить он-лайн заявку на услуги по ипотеке. Наш специалист свяжется с Вами и договорится о встрече в удобное для Вас время и проведении бесплатной консультации.

Также за более подробной информацией Вы можете обратиться в один из офисов департамента ипотеки.

Советуем также прочитать:



Доступна ли Вам ипотека
На что обратить внимание при оценке Ваших финансовых возможностей для покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования

Ипотека: итоги 8 месяцев 2006 года
Краткие итоги первой половины 2006 года, изменения на ипотечном рынке Екатеринбурга

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex