Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Офисы, склады, магазины: обзоры >> Краткий обзор рынка офисной недвижимости по итогам семи месяцев 2006г.

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга по итогам семи месяцев 2006 года

 Рынок вторичной офисной недвижимости сегодня достаточно развит, представлено большое количество предложений. Офисные помещения составляют второй по емкости сегмент рынка недвижимости после жилого фонда. На рисунке 1 представлено количество офисов на вторичном рынке за период январь-июль 2006г объектов (по данным БД УПН). Как видно из рисунка, на рыке происходило постепенное снижение количества предложений, и на 02 августа объем предложения составил 72% от уровня начала года, что при постоянно растущем спросе ведет к стабильному повышению стоимости объектов. Средний срок экспозиции снизился с 4 до 3,5 месяцев.

 Рисунок 1. Объем предложения на рынке офисной недвижимости.

По количеству объектов представленных на вторичном рынке офисной недвижимости лидирует центральный район Екатеринбурга. Его доля на рынке сравнима с суммарной долей следующих за ним районов Автовокзал и Уралмаш. На рисунке 2 представлено двенадцать районов Екатеринбурга, доля которых составляет не менее 3% от общего объема предложения. Этот рисунок справедлив и для иллюстрации доли районов в общем количестве фактических сделок.

Рисунок 2. Доли районов в общем объеме предложения.

За прошедший период уменьшение количества объектов на рынке наблюдалось по всем районам города (речь идет о районах представленных на рынке не менее десятью объектами), хотя и не в одинаковой степени. Так самые значительные изменения произошли среди районов относящихся к первому поясу. В июле количество предложений в районах Автовокзал, Ботанический, Заречный, Парковый, Пионерский и Шарташский рынок снизилось на более чем на 40% по отношению к началу года. В центре снижение составило одну треть от прежних объемов. Районы Уралмаш и Эльмаш уменьшились всего на 13%.

В первые шесть месяцев 2006 года на рынке офисной недвижимости происходило постепенное увеличение темпов роста цен. За полгода средняя цена предложения выросла с 1306 до 1536 долларов США за квадратный метр, увеличение составило 17,6%. В июле произошел резкий скачок цен на офисы, средний уровень цен поднялся на 12,5%, достигнув отметки 1728 долларов США за квадратный метр. По мнению экспертов, причина столь сильного скачка связана с дефицитом предложения на рынке офисов. Среди внешних причин повлиявших на динамику цен на вторичном рынке офисной недвижимости, необходимо отметить рост цен на рынках жилья и первичной недвижимости. Так если традиционно стоимость офиса была в среднем на 10-20% выше стоимости квартиры, то в июне разница сократилась до 5%. В июле разрыв между ними увеличился до 7%.

В связи с тем, что большая часть объектов офисной недвижимости оценивалась в долларах США, а на долю офисных помещений, цена которых указывалась в рублях, приходилось менее одной четвертой от общего объема предложения, средняя цена вплоть до июня измерялась в долларах США. Ситуация изменилась после принятия законодательного акта, запрещающего устанавливать цены в иностранной валюте. Сейчас большая часть участников рынка указывают цены в рублях. Если перевести все цены за период в рубли, то из-за снижения курса доллара изменение среднего уровня цен на офисную недвижимость выглядит не так значительно, как в долларовом эквиваленте - с 37,6 тыс. руб. в начале января до 46,4 тыс. руб. на 2 августа или 23% за семь месяцев.

На рисунке 3 приведены среднемесячные цены предложения и фактических сделок. Как видно из рисунка вплоть до июня средняя цена фактических сделок несущественно отличалась от средней цены предложения на рынке. И только в июле произошел разрыв, когда среднемесячная цена предложения в июле подросла на 3716 рублей, а цена фактических продаж – всего на 463 рубля. В связи с повышением общего уровня цен, в ближайшие месяцы цена фактических сделок приблизится к цене предложения.

 Рисунок 3. Среднемесячные цены предложения и фактических сделок, долл. США.

Помимо принадлежности к тому или иному району города, на цену объекта недвижимости оказывает влияние его местонахождение в этом районе. Одним из способов позволяющих сегментировать объекты, относящиеся к одному району, является группировка объектов по улицам. Ниже в таблицах 2 и 3 приведен в алфавитном порядке перечень самых дорогих и дешевых улиц города. Следует, однако, учесть, что в выборке представлены только те улицы, количество предложений и продаж по которым выше минимально допустимого объема.

Как видно из таблицы 1, девять из десяти самых дорогих улиц Екатеринбурга, проходят через центральный район города. Исключение составляет улица Шварца, относящаяся к Ботаническому району.

 Таблица 1. Десятка самых дорогих улиц Екатеринбурга по итогам семи месяцев 2006г., долл. США.

Улица Средняя цена фактических сделок Средняя цена предложения

8 марта

1 770 1 807

Жукова

2 034 1 943

К.Либкнехта

1 804 1 774

М.-Сибиряка

1 762 1 783

Попова

1 782 1 955

Пушкина

2 056 1 909

Радищева

1 967 1 783

Сакко и Ванцетти

1 818 2 395

Хохрякова

1 937 1 964

Шварца

1 974 1 881

В таблице 2 семь из десяти улиц относятся ко второму ценовому поясу Екатеринбурга. Это вызвано тем, что улицы третьего и четвертого поясов представлены небольшим количеством объектов, что не позволяет провести достоверный статистический анализ.

 Таблица 2. Десятка самых недорогих улиц Екатеринбурга по итогам семи месяцев 2006г., долл. США.

Улица

Жилой район Средняя цена фактических сделок Средняя цена предложения

Волчанский

Лечебный 943 953

Индустрии

Уралмаш 1 025 1 124

Июльская

Пионерский 1 078 1 031

Кировградская

Уралмаш 956 1 072
Коммунистическая Уралмаш 1 017 1 041

Коуровская

С.Сортировка /Н.сортировка 997 1 063

С.Дерябиной

ЮЗ 860 1 095

С.Перовской

Н.Сортировка 1 044 1 105

Ст.Большевиков

Эльмаш 970 1 048

Стачек

Эльмаш 783 1 063

Сегодня на Екатеринбургском рынке офисной недвижимости сложилась следующая ситуация: покупательский спрос на объекты коммерческой недвижимости выше, чем спрос на аренду. Этим объясняется то, что цены на аренду растут значительно медленнее. После январского повышения арендных ставок на 6,6 %, с 26,8 до 28,6 долл. США за квадратный метр, цены стали расти в среднем на 2% в месяц, а с начиная с июня, практически замерли на отметке 31,2 долларов США за кв.м. На рисунках 4 и 5 можно проследить, как начала года изменяются цены на аренду и продажу офисов.

Рисунок 4. Средняя цена на рынке купли-продажи офисов в Екатеринбурге, долл. США.

 

Рисунок 5. Средние ставки арендной платы офисных помщений в Екатеринбурге, долл. США.

В то время как число объектов продажи на рынке офисных помещений неуклонно сокращается, количество предложений по аренде офисов растет. Особенно ярко указанная тенденция проявилась в центральном районе Екатеринбурга. Как видно из рисунка 6, если в начале года в Центре продавалось почти в 2 раза больше офисов, чем сдавалось в аренду, то сейчас на рынке больше предложений о сдаче в аренду. Данная ситуация легко объяснима: предоставление помещений в аренду является привлекательным бизнесом с низкими рисками и высоким доходом.

Рисунок 6. Количество предложений об аренде и продаже в центральном районе и в целом по Екатеринбургу.

С учетом вышеизложенного, можно прогнозировать, что в ближайшие месяцы рост цен на офисные помещения продолжится. Будут расти и арендные ставки, но более медленными темпами.

Подробный обзор рынка офисной недвижимости, включающий в себя статистическое исследование ликвидности и цены объекта в зависимости от его местоположения и размера, средние значения валового рентного мультипликатора по всем районам Екатеринбурга (показатель применяется при оценке недвижимости), Вы можете приобрести в нашей компании по цене 1900 рублей.


 КБ «Ярмарка»
т.(343)3-55555-0
 
06.08.2006


Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п.

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex