Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Аналитика, обзоры рынка >> Вторичное жильё: анализ рынка >> Обзор вторичного рынка жилья. Январь-май 2006г.

Обзор ситуации на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за январь-май 2006г.

Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат в течение длительного периода времени остается постоянной. Как показывает проведенный анализ рынка жилья за период с 2002 года, среди квартир представленных на рынке, однокомнатные квартиры составляют от одной пятой до одной четвертой доли. Доли двухкомнатных и трехкомнатных квартир примерно равны и в совокупности занимают две трети рынка. Четырехкомнатные квартиры составляют всего одну десятую вторичного рынка. Ну а квартиры с количеством комнат от пяти и больше занимают около 2% рынка. На рисунке 1 представлены процентные доли квартир с различным количеством комнат.

Рисунок1. Процентные доли объектов вторичного жилья. Январь 2002г. -май 2006 г.

Несмотря на то, что вновь вводимое жилье отличается от существующего жилого фонда большими размерами общей площади, эта тенденция пока не получила отражения на вторичном рынке. С 2002 года средняя площадь однокомнатных квартир варьируется от 32,5 до 34,5 кв.м., двухкомнатных – от 46 до 50 кв.м., трехкомнатных – от 67 до 73 кв.м., четырехкомнатных – от 85 до 97 кв.м.

Верхняя и нижняя границы размеров квартир на вторичном рынке жилой недвижимости отличаются в десятки раз - от 12-метровых малосемеек до 470 кв.м. спецпроекта. Определим количество групп, в которые можно объединить квартиры разной площади. Воспользуемся формулой Стерджесса : k = 1+3,3* lg(n), где n - количество значений выборки. Получаем девять интервалов. На рисунке 2 отображена кривая среднего уровня цен для этих групп за период январь 2002- май 2006 гг.

Рисунок 2. Цена на квартиры в зависимости от общей площади.

 Изучив поведение цен на рисунке 2 можно выделить три группы квартир:

• квартиры малой площади (до 40 кв.м.), среди которых есть однокомнатные, двухкомнатные и даже небольшое количество трехкомнатных квартир;

 • квартиры стандартной площади (от 41 до 99 кв.м.), занимают основную часть рынка, их доля составляет около 70%;

• квартиры большой площади (от 100 кв.м.), их доля колеблется от 4% до 8%, в основном квартиры бизнес- и элит -класса.

Изменение цен трех групп во времени представлено на рисунке 3. Как мы видим, с течением времени цены на квартиры малой площади приблизились к ценам на жилье элит- и бизнес-класса, несмотря на безусловное различие в потребительских характеристиках. Объяснением этому является большой спрос на эту категорию жилья, которое не в состоянии удовлетворить существующее на рынке предложение.

Рисунок3. Динамика цен на квартиры малой, средней и большой площади. Январь2006г. - май 2006 г.

 Сравнив число квартир и комнат на рынке вторичного жилья можно сделать вывод об увеличении доли комнат в количественном объеме предложения. Если в 2002 году процентная доля комнат составляла 10,8% от общего количества объектов, то в первые пять месяцев 2006 года средний процент комнат достиг 17,1%. Динамика роста доли комнат отражена на рисунке 4.

Рисунок4.Доли квартир и комнат на рынке вторичного жилья за период январь2002г. - май 2006г.

Одним из факторов влияющих на цену объекта на вторичном рынке жилья является условие продажи: чистая это продажа или часть обменной цепочки. Доля объектов чистой продажи составляет от 40% до 50%, а объектов участвующих в обмене, соответственно 50% - 60%. В связи с тем, что существующая на данный момент нестабильность вторичного рынка жилья привела к увеличению спроса на объекты чистой продажи, их доля приблизилась к минимальной отметке в 40%. Динамика цен на объекты чистой продажи и обмена в первые пять месяцев 2006г. отображена на рисунке 5. Разница между средней ценой на объект продажи и обмена увеличилась с 3,6% в январе 2006г. до 5,8% в конце мая 2006г.

Рисунок5. Цена на объекты чистой продажи и обмена за период январь2006г. - май 2006 г.

Материал стен жилого дома, в котором находится объект продажи, также влияет на его цену. Из рисунка 6 видно, что позиции цен на квартиры в домах из разных материалов относительно друг друга остаются постоянными, но нужно отметить, что разница между уровнем цен на квартиры в домах из кирпича и панельных домах постепенно снижается.

 Рисунок6. Цена на объекты в домах в зависимости от материала внешних стен.

Соотношение объектов из кирпича, бетона и дерева приведено на рисунке 7.

Рисунок7. Структура предложения объектов на вторичном рынке в зависимости от материала стен.

Переходя к вопросу динамики среднего уровня цен по всему вторичному рынку жилья нужно отметить, что рост цен за первые пять месяцев 2006г. превысил ожидаемый уровень и составил 16,7%. Активный рост цен пришелся на последние два месяца. Одновременно в этот период наблюдалось снижение предложения. Динамика изменения объема предложения в количественном выражении и средней цены на рынке вторичного жилья отображены в таблице 1.

Таблица1. Цена квадратного метра и количество объектов. Январь-май 2006 г.

   

Показатель

09.01.06

01.02.06

01.03.06

03.04.06

05.05.06

29.05.06

Итого за январь-май 2006

Средняя цена, руб.

31 332

31 633

32 488

33 297

34 839

36 567

-

Изменение по отношению к предыдущему месяцу

-

1,0%

2,7%

2,5%

4,6%

5,0%

16,7%

Количество объектов, шт.

5 070

5 094

5 314

5 339

4 533

4 416

-

Изменение по отношению к предыдущему месяцу

-

0,5%

4,3%

0,5%

-15,1%

-2,6%

-12,9%

В наибольшей степени выросли цены на жилье в районах Завокзальный, Заречный, Химммаш, Автовокзал и Юго-Западный. Здесь рост среднего уровня цен превысил 20%. В наименьшей степени выросли цены в районах УНЦ и Синие камни, увеличение цен составило 6,7% и 7,2% соответственно. В центре города цены выросли на 14,6%. Средний уровень цен на жилую недвижимость в районах города различается, что связано как с характеристиками самого района (престижность, транспортная доступность, удаленность от центра), так и с характеристиками объектов относящихся к данному району (параметры дома, количество комнат, состояние объекта продажи). В таблице 2 приведены значения средней цены квадратного метра сложившиеся в различных районах с января по май 2006 года на рынке вторичного жилья.

Таблица2. Цена квадратного метра в разбивке по районам города. Январь-май 2006 г.

Район

09.01.06 01.02.06 01.03.06 03.04.06 05.05.06 29.05.06
АВТОВОКЗАЛ 33 345 34 183 35 175 36 281 38 569 40 951
БОТАНИЧЕСКИЙ 34 739 34 098 34 534 35 585 37 490 39 420
ВОКЗАЛЬНЫЙ 32 476 31 990 33 675 34 372 35 876 37 638
ЕЛИЗАВЕТ 26 068 26 050 34 073 33 884 36 459 38 855
ЗАВОКЗАЛЬНЫЙ 23 543 24 815 32 846 34 928 35 751 38 892
КОЛЬЦОВО 23 102 23 683 29 428 29 937 31 300 31 290
Н.СОРТИРОВКА 29 628 30 092 34 604 35 755 38 748 38 727
ПИОНЕРСКИЙ 32 537 32 974 28 665 29 171 29 449 31 002
СИНИЕ КАМНИ 30 069 30 214 29 125 29 909 30 951 32 228
УНЦ 29 844 29 154 29 787 30 777 31 801 33 335
ХИММАШ 26 080 26 728 38 759 40 057 41 721 42 923
ЧЕРМЕТ 28 301 28 229 34 427 34 413 36 132 39 498
ЭЛЬМАШ 28 332 28 884 35 221 35 748 37 971 41 142

Как видно из таблицы 2 первое место по стоимости квадратного метра стабильно занимает Центр. Далее следуют районы относящиеся к первому ценовому поясу: Ботанический, Парковый, Юго-Западный, ВИЗ, Автовокзал, Шарташский рынок, ЖБИ, Втузгородок, Пионерский, Вокзальный, Заречный. В течение пяти месяцев 2006 года менялись позиции этих районов относительно друг друга, но сохранялось ценовое преимущество по отношению к остальным районам. Лидерами по количеству объектов представленными на рынке являются семь районов: Автовокзал, ВИЗ, Пионерский. Уралмаш, Эльмаш, Юго-Западный и Центр.

На рисунке 8 представлен объем предложения вторичного жилья данных районов за период с января по май 2006 года. Из рисунка видно, что по всем районам, за исключением района Пионерский, произошло снижение объема предложения. Количество объектов района Пионерский, напротив, увеличилось на 6,1% к началу января 2006г. и превысило число объектов продажи районов Автовокзал и ВИЗ.

Рисунок8. Количество объектов вторичного жилья за период январь-май 2006 г.

Значительная разница в ценах наблюдалась в зависимости от количества комнат объекта продажи. В таблице 3 представлены цены на жилье в районах города в разбивке по объекту продажи. Как можно видеть из таблицы, как правило, чем больше площадь объекта продажи, тем ниже цена квадратного метра. Исключение составляют большие квартиры с количеством комнат от четырех. В центре города стоимость таких квартир является максимальной по сравнению с прочими объектами продажи. Данный факт можно объяснить большой долей элитного жилья в этом сегменте предложения.

Таблица3. Средняя цена кв.м. вторичного жилья в мае 2006г. в разбивке по объекту продажи.

    

Наименование района

1 комната 1 ком.кв. 2 ком.кв. 3 ком.кв. 4-8 ком.кв.
АВТОВОКЗАЛ 45 383 43 152 36 087 36 199 36 584
БОТАНИЧЕСКИЙ 52 998 44 774 41 344 37 282 34 368
ВИЗ 43 260 42 733 37 669 34 793 34 858
ВОКЗАЛЬНЫЙ 31 200 39 197 34 373 31 713 36 120
ВТУЗГОРОДОК 35 374 41 205 36 843 34 999 34 449
ГОРНЫЙ ЩИТ     20 300 13 559 26 538
ЕЛИЗАВЕТ 35 092 36 706 30 481 26 964 25 237
ЖБИ 49 253 42 159 36 630 31 664 29 578
ЗАВОКЗАЛЬНЫЙ 29 706 31 802 25 250 26 701 21 767
ЗАРЕЧНЫЙ 46 821 41 615 35 948 33 001 30 676
ИСТОК   28 210 23 586 21 749 21 831
КАЛИНОВСКИЙ 20 497 31 159 25 407 28 583  
КОЛЬЦОВО 31 392 30 980 26 231 24 009 23 343
КОМПРЕССОРНЫЙ 35 640 35 452 28 675 28 071 26 139
ЛЕЧЕБНЫЙ 34 118 34 562 25 301 27 010  
Н.СОРТИРОВКА 46 911 36 824 32 395 29 886 31 093
ПАРКОВЫЙ 40 911 41 425 37 721 37 366 38 176
ПИОНЕРСКИЙ 40 469 41 506 36 001 33 369 32 082
ПТИЦЕФАБРИКА 37 566 33 143 31 527 25 759 27 213
РУДНЫЙ 34 846 30 891 20 217 19 391  
С.СОРТИРОВКА 40 433 35 731 29 492 26 691 25 031
САДОВЫЙ 34 000 31 140 25 769 24 277 21 454
СИБИРСКИЙ 51 002 36 891 33 542 31 305  
СИНИЕ КАМНИ 43 137 38 158 34 258 29 332 27 500
СОВХОЗ   28 754 28 571 19 235  
УКТУС 37 106 35 144 28 939 28 653 28 279
УНЦ 44 615 33 900 29 867 29 378 30 816
УРАЛМАШ 35 265 37 992 32 027 28 852 29 132
ХИММАШ 36 041 33 765 29 917 27 103 25 608
ЦЕНТР 45 313 44 595 39 271 41 108 46 047
ЧЕРМЕТ 39 221 34 251 30 151 28 740 26 661
ШАБРОВСКИЙ   16 679 20 817 18 514 22 857
ШАРТАШ 27 895 38 172 29 325 25 803  
ШАРТАШСКИЙ Р-К 42 416 41 355 37 701 33 131 37 337
ШИРОКАЯ РЕЧКА 25 946 36 667 24 864 36 456  
ЭЛЬМАШ 31 591 37 707 31 467 30 592 30 569
Ю-З 49 765 42 329 36 088 35 636 33 464
Средняя стоимость 39 505 39 589 33 934 32 738 33 045
Количество объектов 694 860 1 217 1 127 464

При сравнении цен на квартиры в зависимости от количества комнат необходимо отметить такую тенденцию 2006 года, как более высокий темп роста цен на однокомнатные квартиры. Если в начале января 2006 года превышение цены на однокомнатные цен на двух- и трехкомнатные квартиры составляло 12,4% и 13,4% соответственно, то в мае разница в ценах составила 16,7% и 20,9%. Динамику изменения соотношения цен можно проследить на рисунке 9.

Рисунок9. Отношение цены однокомнатных к цене двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке.

В ближайшие месяцы следует ожидать стабилизации ситуации на рынке жилья и снижение темпов роста цен. В случае если осенью случится повторение весеннего всплеска спроса на жилье, общее повышение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в 2006 году может достигнуть 40-45%.

 КБ «Ярмарка»
т.(343)3-55555-0
 
30.05.2006
 


Условия использования информации сайта
Порядок и условия использования информации сайта www.kb-yarmarka.ru

Услуги аналитического отдела
Мы готовы к сотрудничеству в качестве консультантов или экспертов по вопросам недвижимости, предоставлению статистической информации, комментариев, аналитических данных, подготовке обзоров, проведения аналитических и маркетинговых исследований и т.п.

Подписка на аналитические материалы



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex