Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Справочник Екатеринбурга >> О Екатеринбурге (Свердловске) >> Перспективы развития инфраструктуры

Богдан Кульчицкий

По материалам  www.ural.ru 

Заводы навынос

Согласно генеральному плану развития Екатеринбурга, к 2015 г. в центре города и прилегающих к нему районах освободится около 280 гектаров земли. Площади появятся в результате ?переселения? около 30 промышленных предприятий на периферию города. Фантастика? Откуда возьмутся деньги? По предварительным оценкам специалистов рынка недвижимости, инвестиционная емкость проекта может составить $210-240 млн. Учитывая, что в Екатеринбурге стоимость жилой недвижимости растет в среднем на 21% в год, коммерческой ? на 34%, а рентабельность девелоперского и строительного бизнеса считается одной из самых высоких в России, реиндустриализация центра заинтересует инвесторов.  26.10.2004

Доставка самовывозом

После принятия последней редакции генплана города многие директора заводов, попавших в список на ?выселение?, восприняли это в штыки. Например, перенос станций Свердловск-Сортировочная, Свердловск-Товарная и управления грузоперевозками СвЖД в район Большого Седельникова железнодорожники посчитали затеей нереальной и даже вредной для города с инвестиционной и стратегической точки зрения. Андрей Иванов, начальник отдела по связям с общественностью СвЖД: У ОАО ?Российские железные дороги? хватает объектов для капитальных вложений. Перенос станций потребует сотни миллионов рублей: такую сумму не осилит никто, ни город, ни компания ? цена просто не сопоставима с целью, которую преследует администрация. К тому же после изменения грузовых потоков Екатеринбург лишится инвестиций, связанных со строительством транспортно-логистического центра ? части формирующейся евроазиатской транспортной системы.

В администрации города понимают, что вынос промзон сопряжен с трудностями ? в первую очередь финансовыми. Однако отступать от своих намерений не собираются. Чиновники уже нашли рычаги воздействия на несогласных. Прежде всего собираются ужесточить экологические нормы производства. По словам вице-президента Уральского экологического союза Василия Хачина, 158 предприятий города в 2-3 раза превышают ПДК по выбросам оксида углерода, диоксида азота, фенола, аммиака, формальдегида и пыли. Надежда Лыжина, начальник отдела генплана главархитектуры Екатеринбурга: Многие заводы строились по принципу производства полного цикла, соответственно они занимают много места. Сейчас потребности в таких площадках у них нет. Конечно, можно реорганизовать технологический процесс, спрятать вредное производство вглубь, выстроить фасадную часть, которая будет служить экологическим буфером. Но предприятия, способные на такую модернизацию, можно пересчитать по пальцам. Вот мы и настаиваем на выносе.

Принятые недавно поправки к Природоохранному и Санитарному кодексам позволяют эффективно воздействовать на заводы и подталкивать их к переезду: многократно возросли штрафы, да и взимать их можно до тех пор, пока предприятие не устранит нарушения. В существующих условиях переоснастить заводы настолько, чтобы соблюдалась ПДК выбросов, маловероятно. Скажем, литейное производство требует создания вокруг него зоны отчуждения более чем в 500 м.

Сейчас экологические штрафы исчисляются десятками тысяч рублей. Однако доказать вину предприятий в нарушении r экологических норм достаточно сложно. Если город разработает систему доказательств, штрафы станут действенным инструментом выдавливания промобъектов. Кстати, СвЖД все-таки согласилась пойти на уступки мэрии и вынести за пределы города базу по экипировке пассажирских поездов, так как этот процесс загрязняет прилегающие к вокзалу территории.

Но даже ?чистота? производства не гарантирует, что предприятие не тронут: в плане по переносу стоят и заводы, у которых с экологией все в порядке. Например, на Екатеринбургском мукомольном заводе (Челюскинцев, 58, Азина, 22) не так давно провели модернизацию оборудования, и производство удовлетворяет всем требованиям ОблСЭС. Тем не менее завод обязывают переехать на ст. Лечебная. Еще в советские времена там начинали строить комбинат хлебопродуктов, сегодня объект в руинах ? закладные детали сгнили, панели разрушились.

Владимир Спицин, директор ОАО ?ЕМЗ?: Мы понимаем, что с экономической точки зрения было бы эффективно перевезти мельницу с Азина на Челюскинцев ? основную площадку ЕМЗ: снизятся транспортные и организационные издержки, сократится штат и т.д. Объединение площадок стоит примерно $7 млн: у завода, чья прибыль составляет 5-8 млн руб. в год, нет таких инвестиционных возможностей. А тут говорят? на Лечебную! Это ж какие деньги! Основной акционер нашего предприятия ? правительство Свердловской области. Я спрашивал у Сергея Чемезова, председателя совета директоров ?ЕМЗ?, у области в планах наш переезд не стоит. Тем не менее, по неофициальной информации, полученной в Министерстве по управлению госимуществом (МУГИСО), появился инвестор, готовый освободить площадку на Азина, чтобы построить там гостиницу и деловой центр.

Как заявляет Надежда Лыжина, в ближайшие годы заводам самим станет выгодно переезжать из центра на периферию. В наибольшей степени это связано с растущими ценами на землю. Около года назад городской земельный комитет произвел кадастровую переоценку земельных участков в Екатеринбурге в соответствии с их рыночной стоимостью ? ставки возросли в разы, особенно в центральных районах (см. схему ?1). Предприятиям предложили выкупить свои территории или платить аренду, привязанную к той же выкупной стоимости. Кроме того, год от года растет коэффициент кратности, от которого зависят суммы причитающихся бюджету платежей (подробно см. ?ДК? ?9 от 09.03.04).

Надежда Лыжина: Предприятие должно просчитать целесообразность затрат на аренду площадей в центре. В большинстве случаев лучше было бы перенести площадку за город, а на освободившемся месте построить более выгодный объект: жилье, торговый центр, офисное здание и т. д. Земля, подчеркивают чиновники, останется в распоряжении завода. По ее словам, слухи о том, что город будет забирать участки, безосновательны. Пока же предприятия, которые на ладан дышат, занимают ценнейшие территории. Производство хиреет, и они пускают на свои площади арендаторов, организуют офисы, склады, торговлю.

Впрочем, не все так мрачно: один из ярких примеров грамотного распоряжения промплощадкой ? завод ?Уралмаш?. Каха Бендукидзе в конце прошлого года резко отреагировал на очередное увеличение земельного налога (в 1,8 раза). Проще закрыть предприятие или перенести его в другое место, чем платить такие деньги, ? сгоряча заявил олигарх. Но менять расположение завода не стали. Руководство решило освободить около 150 гектаров земли, разместив основное производство на половине занимаемого участка, и организовать технопарк. Сейчас на территории ?Уралмаша? работает 42 предприятия-арендатора ? малый и средний бизнес, многопрофильные производства. В результате земельные платежи ?Уралмаша? сократились со 120 до 60 млн руб. (арендный коэффициент для площадей завода ? 0,6, а технопарка ? 0,1).

Фактически модернизированная инфраструктура промышленных гигантов сможет решить проблему мелких производств, которые работают на территориях заводов, попавших в список генплана. Например, в технопарк ?Уралмашевский? планирует переехать около десятка компаний, выпускающих полиграфическую продукцию, мебельную фурнитуру, упаковочную тару и т.д. Пока они работают на территории завода ?Торгмаш?. Как рассказал корреспонденту ?ДК? директор одной из компаний-арендаторов, близкой к менеджменту ?Торгмаша?, руководство завода планирует построить на своей площадке (Кислородная, 8) торговый центр, офисное здание и современные склады. Причем все работы ? от создания бизнес-плана, архитектурного и рабочего проектов до поиска инвестиций и подписания договоров с дольщиками ? будут вестись самостоятельно. Правда, на ?Торгмаше? подтвердить эту информацию отказались, дескать, ничего еще не определено и не за чем разглашать столь далеко идущие планы.

Некоторые предприятия, попавшие в списки генплана, мотивируют свое нежелание менять место прописки тем, что они находятся в федеральной собственности, и решение по их реорганизации должен принимать чуть ли не президент РФ. Такого же мнения придерживается, скажем, ФГУП ?Уралтрансмаш?. Другое дело частное предприятие ? владелец может четко просчитать зависимость эффективности производства от его расположения, самостоятельно найти деньги. В главархитектуре корреспонденту ?ДК? сообщили, что представители нового собственника Екатеринбургского завода ОЦМ (Ленина, 8) ? промышленной группы ?Ренова? ? поделились своими планами по трансформации предприятия. ФПГ собирается перевезти производственное оборудование ОЦМ на площадку в Каменске-Уральском. Само же здание, внесенное в реестр ЮНЕСКО как архитектурный памятник конструктивизма, обретет новое наполнение ? из него сделают современный бизнес-центр. Прилегающие территории застроят жильем.

Хотя пресс-секретарь ?Реновы? в Екатеринбурге Андрей Расторгуев попросил не спешить с выводами: Сейчас над стратегическим планом реорганизации завода ОЦМ работает группа специалистов под руководством Елены Толченниковой. Раньше она занималась структурными изменениями на Каменск-Уральском металлургическом заводе. До тех пор, пока не будет детального бизнес-проекта развития завода, мы не сможем достоверно сказать, что появится на Ленина, 8. Слишком много факторов необходимо учитывать ? как экономических, так и технологических.

Перенести нельзя купить

Пожалуй, наибольшие перспективы перенос промзон из центра Екатеринбурга сулит крупным игрокам рынка недвижимости ? риэлтерским, строительным и девелоперским компаниям. Правда, сменой местоположения заводов в чистом виде они пока не занимаются.

Юрий Сушко, финансовый директор компании ?Атомстройкомплекс?: Я не знаю предприятий, готовых продать свой бизнес по той цене, которая бы устроила частных застройщиков. Более того, заводы, попавшие в список генплана, невозможно купить цивилизованными методами ? их акций нет в свободном обращении, а заниматься недружественными поглощениями мы не будем. Даже если удастся договориться о сотрудничестве по переносу промзоны, это выльется в колоссальные вложения ? они никогда не окупятся. Фактически нужно будет построить новый завод на периферии. А это сложно хотя бы потому, что там нет подходящей инфраструктуры.

Можно предположить, что перебазировка заводов активизируется, когда в центре не останется площадей для коммерческой застройки. По прогнозам аналитиков, это произойдет уже в 2007 г. Впрочем, участники рынка недвижимости утверждают, что лавинообразного спроса на промышленные площадки не появится. Девелоперы, скорее, будут осваивать спальные районы, прилегающие к центру, ? там достаточно площад ей для развития коммерческого и жилищного строительства.

Несмотря на малопривлекательность заводских площадей, их выкуп уже начался. В первую очередь это касается нерентабельных, разваливающихся предприятий с изношенным технологическим парком ? такие производства выгоднее ликвидировать, нежели восстановить. Девелоперы очистят эти площади от промсооружений и построят там многоэтажные жилые комплексы, торговые центры  и гостиницу.

Все проекты согласованы с главархитектурой ? девелоперы не имеют права самостоятельно решать, что построить на площадях заводов. Надежда Лыжина: Мы не запрещаем частным инвесторам и застройщикам возводить тот или иной объект. Наша функция ? грамотное градообразование. Существует план: в этом месте будет жилье, в этом ? торговый центр, такую-то часть отвести на рекреационные зоны?Исходя из этого, мы даем рекомендации, корректируем проекты девелоперов, но не детально, а структурно. Они соглашаются и получают добро на строительство.

Основная задача девелопера ? просчитать экономическую эффективность инвестиционного проекта. Стоимость завода определяется не только выкупной ценой земли или арендными ставками. Расчет ведется от прогнозируемой прибыльности возводимого объекта. Земля постоянно дорожает, и в определенный момент собственник завода, понимая, что ему уже не выгодно заниматься профильным бизнесом, принимает решение продать предприятие и реинвестировать получаемые средства. Тогда он и обращается к дивелоперам или риэлтерам. Их задача ? вычислить настоящую стоимость завода. Только после этого можно вести переговоры о цене.

Главная сложность оценки завода заключается в том, что собственник пытается продать его как некий имущественный комплекс, принимая за расчетную единицу 1 кв. м промышленных сооружений (примерная цена $200-500 за кв.м). Инвестору же интереснее купить просто кусок земли, а все объекты, расположенные на нем, снести. Поэтому ценовые предложения договаривающихся сторон на начальных этапах сделки отличаются в разы. Ситуация может развиваться по трем сценариям: компромиссное соглашение, участие девелопера в качестве консультанта по реорганизации промзоны (собственник строит сам) или договоренность о долевом строительстве (собственник предоставляет площади, компания строит и отдает партнеру примерно 30% прибыли нового объекта). Екатеринбургские игроки рынка недвижимости предпочитают первый вариант.

Девелоперы неохотно говорят о стоимости приобретенных промзон. В качестве примера для сравнения один из крупных риэлтеров привел выставленный на торги Челябинский хладокомбинат. Предприятие, занимающее 2 гектара в центре города, продают за $ 1 млн ? по словам эксперта, такая цена вполне адекватна стоимости подобной площадки в Екатеринбурге.

Промышленные предприятия интересны в первую очередь тем, что они занимают большие площади: можно вести застройку целыми кварталами ? это облегчает и удешевляет организацию инженерных сетей. С другой стороны, очень дорого стоит снос промпомещений. Эта процедура сравнима по затратам с отселением жилых объектов, правда, времени и сил потребуется меньше.

Говорить о покупке заводов можно лишь условно. Как правило, предприятия, ?лежащие на боку?, не обладают n правом собственности на землю ? она находится в долгосрочной аренде (15-20 лет). Девелоперы приобретают лишь недвижимость, находящуюся на интересуемой их площади. Вместе со зданиями к ним переходит арендный договор и возможность его пролонгации или выкупа участка. По мнению девелоперов, выкупать землю у государства целесообразно лишь в том случае, когда инвестор планирует оставить построенное здание себе и заняться его коммерческой эксплуатацией. Специалисты добавляют, что приобретать площадку невыгодно, если арендная плата более чем в 17 раз ниже выкупной стоимости. Если девелопер рассчитывает по окончании строительства продать объект целиком, наилучший вариант ? оформить долгосрочную аренду на товарищество собственников жилья и отойти в сторону.

Рынок купли-продажи промышленных объектов сегодня характеризуется слабым интересом как со стороны собственников, так и инвесторов.Аналитики уверяют, что полноценный перенос успешно работающих промпредприятий (а не их ликвидация) возможен лишь в том случае, когда фабрика входит в состав промышленного холдинга. Тогда технологические линии, базирующиеся в центре города, можно с минимальными потерями перевезти на территорию другого завода, принадлежащего промышленной группе. Соответственно основными инвесторами реорганизации промзон могут выступать заинтересованные ФПГ ? специалистам от недвижимости остается лишь вести проект.

Судьбу нерентабельных предприятий эксперты видят в черных тонах: дальнейшее удорожание земли убедит собственников в нецелесообразности бизнеса. В ближайшие 2-3 года на рынке сформируется внятное предложение ?завод на продажу?. Тогда придет черед риэлтеров и девелоперов выбирать наилучшие варианты и диктовать цены.

Уральский подшипниковый завод освобождает территорию под строительство жилого комплекса премиум-класса

Решение о реорганизации центральной площадки УПЗ было принято после смены собственника на заводе. Год назад промышленная группа ?Ренова? продала предприятие братьям Константину и Сергею Капчукам, ранее занимавшимся оперативным управлением УПЗ. Фактически новые владельцы приобрели юридическое лицо вместе с правом долгосрочной аренды земли и промышленных сооружений, находящихся в федеральной собственности. Константин Капчук, генеральный директор Уральского подшипникового завода: ?Повышение арендных платежей существенно влияло на рентабельность производства, и мы решили вынести завод за черту города. Написали в МУГИСО отказ от аренды производственной площадки в пользу частной компании-застройщика ? она и будет возводить жилье?. Точное название строительной фирмы корреспонденту ?ДК? узнать не удалось.

По словам г-на Капчука, львиная доля имущественного комплекса уже передана в аренду застройщику, а архитектурный и рабочий проект жилых объектов согласован с администрацией города. В ближайшие месяцы застройщик собирается приватизировать имущественный комплекс, а к весне 2005 г. ? снести производственные цеха. Константин Капчук не пожелал назвать сумму сделки, сказав лишь, что переговоры длились около полугода и УПЗ получил адекватную цену. Кроме того, директор УПЗ утверждает, что инвестиционный интерес завода к разворачивающемуся строительству весьма условный. Хотя если руководству предложат участвовать в какой-то части проекта, оно возражать не будет.

Перепрофилирование территории завода не подразумевает ликвидацию производства. Константин Капчук: ?Завод договорился с SBC-group ? американо-китайской компанией, крупным производителем подшипников, ? о строительстве совместного предприятия. Часть технологического оборудования мы перенесем с завода. По приблизительным оценкам, стоимость проекта составит $30 млн. Мы с партнерами будем владеть новым предприятием в равных долях?. В состав SBC-group уже входит завод, выпускающий оборудование для производства подшипников, ? дополнительные технологические линии станут основным вкладом в перевооружение УПЗ. Со своей стороны братья Капчуки берутся организовать застройку новой площадки, регулярный менеджмент и сбыт продукции. Остается добавить, что предприятие намерено выпускать железнодорожные подшипники для Уралвагонзавода.

?Уралкриотехника? переехала на ?Уралкомпрессор?

Основная задача смены местоположения ? оптимизация работы промышленного дивизиона холдинга ?Уралинвестэнерго?, в который входят оба завода. Компания рассчитывает получить синергетический эффект от кооперации двух предприятий и вывести на рынок новый продукт ? воздухоразделительные установки и газификаторы. Все оргвопросы по переезду решала специально созданная рабочая группа под руководством председателя совета директоров УКТ и УКЗ Валерия Антониади. По словам главного энергетика УКЗ Олега Пестрякова, прошло 32 протокольных совещания, на них в общей сложности было проработано 311 вопросов.

Перенос производства ?Уралкриотехники? осуществлялся поэтапно ? без прекращения выпуска продукции, в соответствии с технологическим проектом, разработанным институтом УралНИИАС. Специалисты института предоставили расчет необходимых площадей для монтажа оборудования ?Уралкриотехники? и наиболее оптимального количества работников на каждом производственном участке, планы их размещения.

Площадку УКЗ пришлось реорганизовать, чтобы хватило места для нового предприятия, ? для этого высвободили не полностью загруженные производственные площади, кое-где уплотнили цеха. Переезд начали в конце прошлого года и планировали закончить к январю 2005 г. Однако справились раньше ? уже в июне этого года на УКЗ заработало 15 промплощадок объединенного предприятия.

По словам Валерия Антониади, масштабы проделанных работ и сроки сравнимы разве что с эвакуацией заводов в военные годы. В соответствии с планом, на Компрессорный завод перенесли свыше 250 единиц станочного парка криогенного оборудования. На переезд потратили около 17 млн руб., еще столько же собираются вложить в строительство теплого склада для предприятий.

Андрей Рыжиков, генеральный директор УКЗ и УКТ: ?Перемещение ?Уралкриотехники? позволило высвободить земельные площади, получив тем самым дополнительные материальные ресурсы. К тому же оптимизация обоих производств сократила численность работников с 1800 до 730 при сохранении объемов выпускаемой продукции. Полученные средства мы направили на ремонт заводоуправления, бытовок, реконструкцию рентген-камеры и строительство двух дополнительных цехов?.

Сейчас освободившиеся производственные площади УКТ сдает в аренду. Получаемые средства идут на модернизацию производства. В перспективе завод планирует возвести на территории бывшей промплощадки жилье.

 



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex