Почему нас рекомендуют друзьям На главную страницу Почему нас рекомендуют друзьям
Коммерческая недвижимость Квартиры, комнаты, новостройки Дома, коттеджи, земля Элитная недвижимость Аренда в Екатеринбурге


Консультации >> Налоги, связанные с недвижимостью >> Льгота (имущественный налоговый вычет) по уплате налога на доход физических лиц для продавца недвижимости

Льгота (имущественный налоговый вычет)
по уплате налога на доход физических лиц для продавца недвижимости.

Глава 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) регламентирует обязанности граждан платить налог на доходы физических лиц (до 2000 года этот налог назывался подоходным). В соответствии с налоговым законодательством доходы, полученные гражданами от сдачи в аренду или иного использования, а также от реализации недвижимого имущества, находящегося как в Российской Федерации, так и за её пределами, подлежат включению в так называемый совокупный годовой доход (ст. 208 НК РФ). Эти суммы являются объектом налогообложения, с которого и уплачивается налог на доходы физических лиц (далее НДФЛ).

Размер налоговой ставки НДФЛ,
согласно ст.224 НК, устанавливается в размере 13 % для резидентов РФ и 30 % в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК).

Порядок налогообложения, предусмотренный второй частью Налогового кодекса, предусматривает льготы (имущественные налоговые вычеты, ст.220 НК РФ) по НДФЛ для резидентов РФ, что позволяет уменьшить налоговую базу и, соответственно, сумму подлежащих уплате налогов.
Сумма имущественного налогового вычета зависит от срока, в течение которого продаваемая недвижимость находилась в собственности гражданина.

Про 1 000 000 рублей и три года
Так, согласно подпункту 1 пункта 1 ст.220 НК РФ, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде (налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ) от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,

а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей (прим.: под иным имуществом ( а нас интересует недвижимое) можно подразумевать капитальные гараж, нежилое помещение( склад, офис и пр.), объект незавершенного строительства).

Например, квартира находилась в собственности продавца менее 3-х лет; он продал её в 2008 году за 2 300 000 рублей, значит, размер налоговой базы (2 300 000 руб.), с которой взимается налог 13%, уменьшается на налоговый вычет (1 000 000 руб.) и составляет 1 300 000 руб. Сумма налога составляет 1 300 000*13%=169 000 руб. Если доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца менее 3-х лет, меньше или равен 1 000 000 рублей, налоговая база равна нулю и налог не платится.

При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Иначе говоря, продавец недвижимости, находившейся в его собственности три года и более, налог не платит.

Исчисление срока нахождения имущества в собственности
При этом важно уяснить, что речь идет именно о сроке, в течение которого квартира находилась в собственности, (данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд), а не о сроке проживания в квартире или пользования ею на основании ордера или договора социального найма.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ). Дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для целей исчисления срока владений жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его реализации.

Дата получения самого свидетельства в этом случае значения не имеет.

Изменения в законодательстве
Предельный размер вычета в 1 000 000 и 125 000 рублей впервые установлен ФЗ "О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй НК РФ" от 07 июля 2003 года № 110-ФЗ и применяется к доходам граждан, полученным с 01 января 2003 года. К доходам за 2001 и 2002 годы применялся предельный размер вычета в 600 000 и 120 000 рублей соответственно.

Редакция Федерального закона от 20.08.2004 N 112, действующая с 1 января 2005 года, включила в перечень объектов, по которым может быть предоставлен вычет, приватизированные жилые помещения и сократила срок нахождения имущества в собственности продавца с 5 лет до 3, т.е. в отношении доходов от продажи, полученных в 2001-2004 годах, применялся не 3-летний, а 5-летний пороговый срок, влияющий на размер необлагаемого налогом дохода.

А с 1 января 2007 года, с введением в действие Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 144-ФЗ, имущественный налоговый вычет стал предоставляться и продавцам комнат.

Как уменьшить сумму дохода?
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Например, квартира приобретена в 2006 году за 1200000 руб., а в 2008 продана за 1500000 руб. Значит, налоговая база может быть уменьшена либо на 1000000 руб. (размер «стандартного» имущественного налогового вычета), либо на 1200000 руб.,- сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов). Очевидно, что второй вариант гораздо привлекательнее.

А если расходов на приобретение не было?
Обращаем внимание на то, что при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, доставшихся в дар или по наследству, а также в порядке приватизации, и находившихся в собственности продавца менее 3-х лет, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов невозможно, т.к. эти сделки были безвозмездные. Здесь можно использовать только вычет, не превышающий 1 000 000 рублей.

Если собственников несколько
При реализации имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности),

т.е. налоговый вычет предоставляется на отдельный продаваемый объект, а не отдельному физическому лицу (определение Конституционного Суда РФ от 10 марта 2005 года № 63-О).

Предоставление имущественного налогового вычета при продаже долей, в частности, в жилом доме или квартире, в системной связи с нормами гражданского и жилищного законодательства означает, что вычет в размере 1000000 руб. может быть предоставлен налогоплательщику в полном объеме, только если самостоятельным объектом договора купли – продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры (например, комната), но не доли в комнате или неделимой квартире.

Если объектом продажи является доля квартиры (жилого дома), пусть и по отдельному договору купли – продажи, являющаяся долей в праве на квартиру (жилой дом), соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности.

Разный срок владение долями
Если квартира приобреталась (переходила в собственность человека) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени приобретения каждой из частей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Так, если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, а другая – менее, то размер имущественного вычета определяется пропорционально каждой доле. То есть по доле квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет, можно получить вычет в сумме дохода от продажи этой квартиры пропорционально данной доле. При этом по доле квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб.

Если один из продавцов - несовершеннолетний ребенок
Поскольку в вышеуказанных сделках часто участвуют несовершеннолетние дети, то в соответствии с пунктом 1 статьи 28 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, которые согласно пункту 2 статьи 27 Кодекса являются законными представителями несовершеннолетнего физического лица – налогоплательщика.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, согласно статье 207 Кодекса, признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах через законного представителя в соответствии с пунктом 1 статьи 26 Кодекса.

Так, согласно пункту 2 статьи 80 Кодекса налогоплательщик вправе представить налоговую декларацию через своего представителя

Из вышеизложенного следует, что от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественного налогового вычета налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель как законный представитель.

Если за год продано несколько квартир
В то же время надо помнить, что имущественный налоговый вычет уменьшает совокупный годовой доход, в том числе и совокупную сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за весь календарный год, а не доход по каждому объекту в отдельности. То есть прежде чем вычитать, надо сложить.

Предположим, гражданин продал в течение года две квартиры стоимостью 3100 000 руб. и 2 800 000 руб., обе были в его собственности менее 3-х лет. Он решил воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 000 000 руб. Облагаться налогом 13% будет сумма 4 900 000 руб.

При этом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России в письме от 19.06.2007 № 03-04-05-01/192 разъяснил, что положение подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК не ограничивают количество объектов недвижимости, при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет.

Таким образом, по каждому объекту недвижимости, в отношении которого налогоплательщик заявляет вычет в сумме документально подтвержденных расходов по его приобретению, размер налоговой базы определяется отдельно. По объектам, в отношении которых такие расходы налогоплательщиком не подтверждаются, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей за налоговый период.

Сколько раз в жизни можно воспользоваться льготой
Что радует, так это возможность продавца воспользоваться имущественным налоговым вычетом неоднократно, если продажи совершаются в разные календарные годы.

Продажа с целью улучшения жилищных условий
Значительная доля сегодняшних продавцов недвижимости совершают продажу с целью улучшения своих жилищных условий, т.е. к вырученным от продажи средствам добавляет накопленные или взятые у банка в ипотечный кредит и тут же покупают другое. Такие обменные сделки, за редким исключением, совершаются в один налоговый период, т.е. календарный год. И хотя очевидно, что при этом человек тратит больше, чем получает, однако это не отменяет обязанности гражданина заплатить 13% налог с доходов от продажи. В то же время, если до этого момента налогоплательщик не использовал право имущественного налогового вычета на приобретение жилья, он может им воспользоваться ( см. статью «Льгота (имущественный налоговый вычет) по уплате налога на доход физических лиц для покупателя недвижимости»).

Если продажа и покупка совершаются в один календарный год (налоговый период)
Если продавец недвижимого имущества ещё не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья, то такая сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке жилья он не заявлял. Значит, полученные от продажи квартиры доходы он вправе уменьшить:
– на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
– на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
– на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ. Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом Минфина России от 29 декабря 2007 г. № 162н.

Переуступка прав требования
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) человек уже не вправе использовать имущественный налоговый вычет, независимо от срока, в течение которого он обладал таким правом. Можно воспользоваться только вторым вариантом расчета суммы: уменьшить полученный доход на расходы, связанные с его получением. Иначе говоря, если у налогоплательщика не окажется документов, подтверждающих произведенные расходы, НДФЛ придется платить со всей суммы дохода.
Статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ предусмотрено его вступление в силу с 1 января 2008 года и распространение положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

Если продавец - индивидуальный предприниматель (ИП)
Положения настоящего подпункта (пп.1 п.1 ст.220) не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Чтобы ИП рассчитал свою налоговую базу, нужно знать, какую систему налогообложения он применяет и какие налоги платит. А также все зависит от того, связана ли продажа недвижимого имущества с осуществлением ИП его предпринимательской деятельности (это можно определить по выбранным ИП видам разрешенной экономической деятельности (ОКВЭД и ЕГРИП). Если у ИП не установлен вид деятельности, связанный недвижимым имуществом («Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»), то он как физическое лицо имеет право на имущественный вычет.
Применение упрощенной системы налогообложения (УСН) предусматривает замену уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности) уплатой единого дохода. Таким образом, если ИП использовал недвижимое имущество в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, то выручка от реализации недвижимого имущества подлежит налогообложению по УСН, и в отношении такого дохода не может быть применен имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пп.1.п.1.ст.220. И здесь не будет играть роли, сколько лет в собственности находится данный объект и на кого (ИП или физ. лицо) приобретено ( Письма Минфина РФ от 29 мая 2007 года N 03-04-05-01/163, от 4 июля 2007г №03-11-02/210, от 18 августа 2008 года N 03-04-05-01/303).

Как получить вычет
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по месту жительства (месту регистрации «по паспорту»). Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению.

Подача декларации и документов для предоставления имущественного налогового вычета
Приведённые налоговые освобождения предоставляются налогоплательщику в случае, если он выполнит три условия:
1. Гражданин должен подать в налоговый орган по месту регистрации с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчетным, декларацию о доходах за предыдущий год по форме 3-НДФЛ (лично или по почте, в том числе в электронном виде) (статьи 228 и 229 НК РФ).
2. Гражданин должен подать заявление с просьбой применить к нему имущественный налоговый вычет согласно п. 1 .ст. 220 Налогового кодекса РФ. (Приложение № 2)
3. Гражданин должен приложить к декларации документы, под¬тверждающие право налогоплательщика на получение данного налогового вычета. Такими документами, в частности, являются:
-договор купли-продажи;
-документы, подтверждающие период владения недвижимым имуществом,
- платежные документы, подтверждающие сумму денежных средств, полученных от покупателя при продаже этого имущества. А если налогоплательщик хочет уменьшить размер дохода на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение проданного имущества, то к декларации необходимо приложить документы, подтверждающие, за какую сумму он когда-то купил недвижимость.
4. Заявление о договоренности сторон по распределению вычета (если продано имущество, находящееся в совместной собственности) (Приложение № 1).
Если одно из этих условий не выполнено, налоговые органы имеют право не применять льготу. И гражданин вынужден будет платить налог со всей суммы дохода, полученного от продажи имущества. При этом в НК не сказано, оригиналы или копии документов нужно предоставлять.

Если вы приносите документы в инспекцию, возьмите с собой и оригиналы, и копии. При этом копии документов заверьте собственноручно. Для этого поставьте отметку «Копия верна», свою подпись и расшифровку подписи, а также дату заверения вами копии. Инспектор поставит на копиях отметку об их соответствии оригиналам, а оригиналы вернет.

Если вы представляете документы по почте, приложите к декларации копии документов, заверенные вами. Однако после получения декларации инспекция имеет право потребовать оригиналы документов в рамках камеральной проверки.

Срок, место и форма уплаты налога
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится по месту учета налогоплательщика ( по месту жительства - месту регистрации, НЕ ПРЕБЫВАНИЯ) разовой уплатой всей суммы налога в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным (п. 6 ст.24 НК РФ).

Заплати налоги - и спи спокойно!
Ст. 45 НК РФ возлагает на граждан обязанность по уплате налогов: Налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Обязанность по уплате налога должна быть выполнена в срок, установленный законодательством о налогах и сборах. Налогоплательщик вправе исполнить обязанность по уплате налогов досрочно.
А ст. 119 НК РФ предусматривает налоговую санкцию за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации в установленный срок. Данное правонарушение влечёт взыскание штрафа:
-при непредставлении декларации в пределах 180 дней после окончания установленного срока - 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц с последнего дня установленного для подачи декларации срока, но не менее 100 рублей в целом;
-при непредставлении декларации в течение более 180 дней после окончания установленного срока - 30 % неуплаченной суммы налога + 10 % за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.
Штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога (сбора) влечет и неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) ( ст. 122 НК РФ).



Воспользуйтесь удобными сервисами бесплатно:
 

Консультации ( в офисе, консультации он-лайн, выезд к клиенту, на семинаре)

Подписка на аналитику

Отзывы (Поблагодарить, Пожаловаться, Посоветовать)

Скидки по новостройкам

Организация бесплатных семинаров по недвижимости и ипотеке


Назад

На главную



Если вы обнаружили ошибку на сайте ,сообщите нам по этому адресу admin@kb-yarmarka.ru
© ООО КБ"Ярмарка", 2003-2006 Координаты КБ"Ярмарка"
Реклама на сайте
Created by Antarex